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930楼市新政解读:中央“三箭齐发”楼市盼来曙光
国庆长假前夕,楼市政策如约而至。
还记得2016年的国庆前后,一大批城市为了遏制当时本地房价上涨过快的现状,出台了提高二套房首付比例并实施限购的房产新政。而时隔6年,国内房地产市场已从黄金时代,进入白银时代,又堕入青铜时代,而去年以恒大爆雷为标志,正式宣告房地产业进入“黑铁时代”。随着市场大背景和房地产经济周期的变化,楼市政策已从严控转向松绑,促进房地产行业健康发展。
此次由央行、银保监会“打头阵”阶段性调整差别化住房信贷政策,财政部紧随其后,对个人换房给与个税退还,央行又接连发布下调公积金贷款利率的通知。24小时内中央“三箭齐发”,政策的内核在哪里?到底有何意图?58安居客研究院为您一一解读。
阶段性调整首套房贷利息
9月29日晚间,央行、银保监会发布通知,决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,在2022年底前,阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
根据统计局发布的70城数据,我们发现符合可下调首套房利率下限的城市分别至少有23个,包含武汉、大连等8个二线城市及温州、泸州等15个三线城市。(具体如下)。
二线城市
哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳
三线城市
泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林
58安居客房产研究院分析师许之静认为,除了所列的23个城市,有更多的表现低迷的三四线城市未纳入全国统计局的发布范围内。因此,可以预见,此次阶段性调整涉及的城市范围将非常广,10月也将迎来新的一波降息潮。通过降息来刺激三四线城市购房需求的释放,以缓解个别城市的住房供给相对过剩的矛盾。
那么上述符合条件城市下调利率的幅度会有多大,新政中并没有明确。今年以来,5年期以上LPR已经历了三次下行,目前已降至4.3%,不少城市的首套房利率已执行之前国家规定的LPR基础上再下调20个基点的下限至4.1%,已较大幅度减少了居民的利息支出,其与原先公积金首套房贷款利率的差距仅为0.85个百分点。58安居客房产研究院分析师许之静指出,从历史上看,往往在房贷利率官宣下调后,公积金贷款利率下调会紧跟其后,按照这个逻辑,此次930公积金贷款首套利率官宣下调0.15个百分点,因此预计“符合条件的城市”的下调范围在10-20个基点左右,即3. 9-4%左右。
值得注意的是,此次政策只针对“新发放”贷款,且只是“阶段性”,即2022年第四季度发放的贷款,时间限制非常短。此举的目的非常明确,避免市场陷入长期观望,同时也释放并非“放水”的信号,是有意提振假日购房消费的信心和热度,也为冲刺第四季度打基础。同时,此次新政精准投放“首套房”,充分体现了“房住不炒”。
居民换购住房可享个税退税
财政部、税务总局9月30日发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》,自2022年10月1日至2023年12月31日,购置住房符合条件者可“全部退还已缴纳的个人所得税”。
与前述阶段性调整首套房贷款利息不同,此次“退税”涉及全国所有城市。
而各地换房的个税政策各不相同,但大部分城市采用全额征收1-2%,个别城市按差额征收20%,但基本都是“满五唯一”免征。而卖家挂牌价往往是到手价,各种税费往往都需要买家来承担,无形中增加了较大的购房成本:以上海为例,一套500万元评估价的普通住宅,个税按1%来征收,即5万元,而若是非普通住宅,则按2%来征收,即10万元;如若是一些按差额征收的,若原值是400万,现值500万,按差额的20%计征,即20万元。对于大部分的家庭而言,着实是一笔不小的费用。所以按照此前政策,为了加快卖房速度,卖家往往会把房屋捂足5年再出售,“满五唯一”成了市面上的香饽饽。
58安居客房产研究院分析师许之静指出,此次新政,明显惠及了那些想换房,但房屋不足5年的卖家,同时也能让那些“不唯一”的房源加速在市场上的流通,为购房者省下一笔不小的开支。政策意图非常明确,是刺激改善型需求入市,有效降低购房者交易成本,通过“卖旧买新”进行改善型购房,活跃各地一、二手房交易,有效促进当前的房地产市场健康发展。
值得注意的是,此次政策依旧划定了时间范围,实行的周期为2022年10月1日至2023年12月31日,即在此13个月内卖房,且在卖房后一年内买房的,才能享受退税政策。考虑到改善型需求的关注指标较刚需客户更多,往往是先要锁定换房房源后再出售原有房屋,因此,相较前述的阶段性“降息”,给到的时间更加非常充裕。而叠加此前的部分城市“带押过户”政策,换房领域的交易环节也会越来越畅通。
首套住房公积金贷款利率下调
中国人民银行决定,自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,其中,5年以上利率3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变,5年以上利率不低于3.575%。
值得注意的是,此前3.25%的5年期以上公积金贷款利率以从2015年8月维持至今有7年之久而在7七年间,商贷利率已调整过8次,从5.15%调整至当前4.3%的基准LPR。公积金贷款利率虽然已处于历史低位,但作为群众购买自住住房的强力后盾,公积金此次降息势在必行。
有别以往,此次公积金贷款利率下调仅针对首套房进行,明确对刚需购房客户实施利好。58安居客研究院对重点城市研究发现,利用公积金贷款能给购房者节省实打实的利息,2021年普遍在10-20万/笔。
同时,今年以来,在发布稳楼市政策的省市中,有71%的省市都推出了公积金相关支持政策,在各类支持政策中占比最高,主要包含降首付、提额度、可提作首付、申贷条件放松、家庭互助、放松异地贷款等细化内容,叠加此次首套公积金贷款利率的降低,将进一步降低刚需购房者的购房成本,充分体现公积金在住房方面的互助和金融属性。
小结
从国庆前夕中央放出的此三项大招看,对刚需和改善群体都做到了覆盖。总结下来,对于三季度销售情况不理想的城市,采取“紧急救援”;对改善型购房群体采取积极鼓励的态度;同时,将公积金作为长期支持刚需购房的一项政策性工具。
阶段性降息、退税、公积金贷款利率下调,“三箭齐发”必将产生叠加效应,提振四季度楼市,让我们拭目以待!
股市干货:学好这个技术指标,自行判断个股买卖点,不再依靠别人来炒股了
(本文由公众号越声投研(yslcwh)整理,仅供参考,不构成操作建议。如自行操作,注意仓位控制和风险自负。)
炒股有技巧吗?炒股看指标有用吗?答案是肯定的,大家都在寻找一个适用自己的技巧,在股市当中拥有适用自己的炒股手法是多么的难能可贵,熟练运用不但能够规避风险,更能助攻自己获得财富,而把握个股买卖点是十分重要的技术,不过正所谓:“上涨找压力,下跌看支撑”。支撑线和压力线,就是帮助我们把握股市中最佳买卖时机的一项经典技术指标。
支撑线
支撑线又称为抵抗线。支撑是指价格回落中形成的低点,当股价跌到某个价位附近时,股价停止下跌,甚至还有可能回升,这是因为多方在此买入造成的。
压力线
压力线又称为阻力线。阻力是价格上升中形成的高点,当股价上涨到某价位附近时,股价会停止上涨,甚至回落,这是因为空方在此抛出造成的。
支撑与压力的相互转换
趋势中的支撑与阻力无处不在,且时时发挥作用。同样一个区域中,可能是支撑,也可能是阻力,或此时为支撑,彼时为阻力。
上升趋势中的支撑与阻力
1)在上升趋势中的支撑位与阻力位随趋势运行逐步上移,且每个支撑位与阻力位都高过前一个支撑、阻力的位置。
2)当价格向上突破受阻时(未创新高),这里往往是市场有变、价格向下调整的信号。
3)当价格调整至前一个支撑位置,是上升趋势即将终结或演变成横盘运动的警讯,若支撑线被击穿则意味趋势的反转。
当前期阻力被向上突破后,在价格回调时即成为支撑。
下降趋势中的支撑与阻力
1)在下降趋势中的支撑与阻力随趋势的下行而逐步下移,且每一支撑和阻力都必经低于前一个支撑和阻力的位置。
2)如果价格未能突破前期支撑(创出新低)时,是趋势有变、价格反弹上探的信号。
3)当价格回升至前一个阻力位,是下降趋势终结或演变成横向趋势的警讯,若阻力位被向上突破,则意味着有反转的可能。
当支撑位向下被突破后,在价格反弹时即成为阻力。
实战案例解析
我国的股票市场目前仍然是单边市场,结合支撑线与阻力线的辅助,我们在上升趋势中寻找买入点,在下降趋势中寻找卖出点。接下来,无忧君通过实战分析,来给大家介绍如何判断买点和卖点。
先来看看上升趋势中的2个买入点,如上图所示:
1)以A点为起点,伴随成交量的释放,价格拉升,直到B点,上冲受阻,价格停止上探。随后成交量萎缩,价格下调至C点上,A、C两点价格大体相当,两点相连得到支撑线,同时,支撑位得到确认,第一个买入时机出现。
2)价格在支撑线上调整企稳后,多头开始发力,价格再次拉升,价格上冲至D处时,受压于阻力线。
价格回落稍作调整后,再次上攻,此时成交量同步放量,价格强势冲破前期的阻力线,此时第二个买入时机出现。
上升趋势中的买入提示:
1)价格回调至前期支撑位并确认后转而向上时
2)价格向上突破前期阻力位后 下降趋势
再来看看下降趋势中的2个卖出点,如上图所示:
1)以A点为起点,价格伴随成交量的萎缩一路下跌,直到B点,成交量开始放量,价格止跌回升。当价格上探至C点时受阻回落至D点,此时,B、D两点相连得到支撑线。
价格在D点获得支撑后,再度反弹上探,直到E点,上冲受阻,此时,C、E两点相连得到阻力线,价格上探至E点即反弹回落,阻力位得到确认,第一个卖出时机出现。
2)价格横盘调整后,伴随成交量的萎缩,价格开始暴跌,F点处价格已跌穿前期的支撑线,表明下跌之势汹涌,是离场的警惕信号,第二个卖出时机出现!
下降趋势中的卖出提示:
1)当股价受压阻力线后反转向下时
2)价格向下突破前期支撑位后
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