3月30日，万科发布了2022年报，销售额大跌高达33.58%。

而且销售严重分化，万科上海区域的销售额占比为32.7%，南方区域和北京区域，销售额占比分别是24.9%、13.7%。

现在问题是万科2022年销售贡献大头的上海楼市，今年热度暴跌。人口方面，上海2022年出现了人口负增长情况，常住人口从2489万人减少到2475万人，是10年内人口减少最多的一次。

因为现在的年轻人可选择城市很多，很多不愿意去一线卷。从上海去成都、武汉、杭州、南京、厦门等二线城市城市的人很多，导致上海楼市刚需减少。

从成交看，今年3月份上海二手房挂牌量上升，单周基本在1.2-1.3万套左右高位运行，可见未来上海楼市也不容乐观。

值得一提的是:万科北京区域的权益净利润，收入687.86亿元，权益净亏损为2.55亿元，拖了后腿。从房企数据也可以看出侧面看出北京楼市热度有多低。

再从年报看利润，利润方面万科也有所减少，2022 年万科房地产业务毛利率19.78%，同比下降 1.96%。净利润率连续 4 年下滑，2022 年万科的净利润为 375.51 亿元，净利下降 0.96%。

值得一提的是，这还是大幅减员增效后的结果，截至 2022 年底，万科的员工人数 13.18 万人，和 2021 年相比少了 高达7677 人。

客观的说，这和口罩事件和大环境有一定关系。2022年在房地产市场下行压力下，房企规模普遍缩水，销售低迷。据第三方研究机构统计，百强房企累计销售金额同比降低41.6%。

再从经营看，万科现在十分保守，2022年万科全年权益地价总金额约为496.4亿元，与此前几年拿地金额有较大差距。

虽然万科除地产外还进行其它业务，但有些业务并不理想。

万科的“其他业务”也就是万科养猪业务、联合营公司收入的运营、品牌管理等业务。年报显示毛利率下降高达40.2%。

此外，3月28日万物云披露的2022年年报数据显示:公司归属股东净利润15.1亿元，同比减少9.42%；年内利润为15.86亿元，同比下降7.5%。

众所周知，风险与利润成正比，投资就是投未来，企业未来的成长带动股价上涨。从这一点看万科股票走势和基本面完全一致，万科的股票k线，从近期高点20.63一路下跌......

不过客观的说万科贵为地产龙头，经营稳健还是可圈可点的，2022年万科实现营业收入5038.4亿元，远比负债1.9万亿的恒大好上不少。

最近两天，万科A盘后合计出现3笔大宗交易，三笔大宗交易的成交量分别为20000万股、2723.08万股、3000万股，成交单价区间为21元-21.5元/每股，总成交股份数2.57亿股，占万科总股本的2.21%，总成交金额54.16亿元。

9月1日，万科A出现了47.7亿元溢价大宗交易，卖方为机构席位，买方为国信证券深圳红岭中路。9月2日，万科A再成交6.45亿元大宗交易，国信证券深圳红岭中路再买入6.45亿元，机构专用席位卖出6.45亿元。

8月29日，万科刚刚公布了上半年业绩。2021年上半年，集团实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%；每股基本盈利0.95元，同比下降14.1%；全面摊薄的净资产收益率为4.98%，较上年同期下降1.41个百分点。

一财点评：在刚刚发布半年度业绩报告后，万科A就出现大宗交易，还是超过2.5亿股的大手笔，占总股本的2.21%，交易非常吸引眼球。不过实际上，万科早在8月20日已经对该笔交易进行过提示，当时万科公告称，国信金鹏1号将于近期通过大宗交易方式向其一致行动人盈安合伙、盈嘉众转让其持有的万科股票，转让后，国信金鹏1号将不再持有万科A股票。

而上述一系列公司，都跟万科事业合伙人持股有关。盈安合伙和盈嘉众系盈安公司作为普通合伙人及执行事务合伙人实际控制和管理的合伙企业，同时盈安合伙是国信证券所管理的国信金鹏1号的委托人，持有国信金鹏1号的全部份额C，并拥有国信金鹏1号所持股票的表决权。所以，这次大宗交易，不过是万科自家人一次“左手倒右手”罢了。

中天金融退出房地产，佳源“鲸吞”资产包

近日，中天金融公告称，已与佳源创盛控股集团有限公司签署《关于收购中天城投集团有限公司之股权转让框架协议》，筹划将中天城投集团有限公司100%股权转让给佳源创盛。股权转让价款暂定为180亿元，本次交易尚处于筹划阶段，交易最终方案、交易价格等尚需根据尽职调查、审计或评估结果等作进一步论证和沟通协商后最终确定，交易能否顺利实施存在不确定性。公告称，经初步测算，本次拟出售的交易标的资产净额占公司最近一个会计年度经审计的净资产的比例预计超过50%。

公开资料显示，中天金融主要从事房地产、证券、保险等业务，其房地产业务由全资子公司中天城投展开，经营范围包括一级房地产开发、城市基础设施及配套开发、酒店投资经营及会展中心开发经营等。至2021年6月30日，中天城投总资产583.03亿元，净资产158.7亿元；今年1-6月，中天城投营业收入47.26亿元，净利润6.6亿元。

一财点评：拥有43年历史的中天金融，终于要告别地产了。早在2018年3月，中天金融曾作价246亿向贵阳金世旗出售中天城投100%股权，然而最终未能成功。更早之前，中天金融曾宣布，拟以310亿元购买华夏人寿21%-25%股权，被称为“蛇吞象”交易。至今这笔交易也仍然悬而未决。

不过谁也没想到，最终接盘中天城投的是浙系小房企佳源，直到今年佳源才首次进入贵阳，而中天可谓是“地头蛇”，手中还具备1600多万平方米的优质土储，看来佳源借这笔交易深耕贵州的决心很足，也有业内人士认为，佳源自身能力可能不足以驾驭，最终会联合其他房企一起接盘。

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