今天这篇文章我当成是我近期文章中最重磅的文章来对待，因为这一直是给老张困惑的内容，到底城市更新能不能碰集体土地和集体地上物？因为在老张印象中市不能的，而且法律法规都在严格限制，但实施上哪有那么多国有建设用地上的资源去实施，大部分还是城镇化的范围，那城市更新真的就一点都不能碰集体吗？直到老张最近看到一篇律师事务所关于集体土地上房屋征收过程中，被征收人能否请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的文章，以及该文章列举的司法判决给我灵感，让老张对于以城市更新的思路去触碰集体这块有了不一样的理解。所以才写这篇文章跟大家分享，这也是突破了老张的思维定式，也算是实践中求得的，希望能实际运用至具体项目之中。

关于这个问题，必须把集体土地和集体土地上房屋等地上物要区分开来。也就是说这件事是需要分开来看。首先关于集体土体征收，也就是土地性质由集体变为国有这个过程，按照《土地管理法》及其实施条例的要求，必须由政府上手实施。因此集体土地征收这个环节不能交给所谓的市场化主体实施（即城市更新的企业实施主体）是完全正确的，即城市更新中一定不会包括与土地供地之前的相应任何行为，包括土地征收和土地储备，这是法定明确禁止非政府主体实施参与的。也就是说城市更新项目的总投资中，不得包括土地组报卷费用、土地指标购置费用、土地征地费用等涉及土地征收转用相关的资金投资需求，同时由于城市更新选择由政府收储后再供地的模式（城市更新金融可以支持的模式中不包括土地收储供地模式），此时涉及的征拆及基础设施等土地开发投资内容，均不能涵盖在需要金融机构融资介入的城市更新项目总投资之中，否则就是新增政府隐性债务。

1、规划总用地面积：规划总用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。是按土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。

2、总建筑面积：总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和，包含实用面积和公摊面积。

3、计容建筑面积：计容建筑面积即规划中所有计算容积率的建筑面积之和，等于规划建筑用地面积*计算容积率。一般情况下，计容面积小于等于建筑面积。

4、不计容建筑面积：不计容建筑面积指的是在计算小区容积率时，不包含在内的建筑面积，比如说设备管道夹层、布景天台、挑台、地下人防通道、室外楼梯、露天游泳池等等。不计容的建筑面积是可以使用的，但是这部分建筑面积一般计入建筑产权面积中。

5、容积率：医院建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

6、首层基底面积：首层建筑占地面积一般指的是建筑基底面积，建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围垂直投影面积。

7. 建筑密度：建筑密度是指医院建筑物的基底面积总和与规划建设用地面积之比。比如一块地为1000平方米，其中建筑底层面积300平方米，这块用地的建筑密度就是300/1000=30%。建筑密度一般不会超过35%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。

8. 绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率

9、房屋的层数：按照室内正负零以上的层数；

10、建筑高度：建筑高度是以建筑室外地坪到建筑女儿墙或者坡屋面的檐口的距离。

11、建筑最大高度：建筑最大高度指的是建筑局部最高处的高度。

对于符合核定扣除的情形的，税务机关并非武断的采用“一刀切”的方式，而是给予了企业进行充分解释说明的机会。

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