文/盘和林

编辑/何艳

中航地产作为“转型”浪潮中的一员，2016年底，将旗下的9个项目打包出售给保利地产。在完成重大资产出售后，中航地产未来将聚焦商业资产管理业务，围绕机构类商业资产的管理，同时响应国企“瘦身健体、提质增效”战略，坚持轻资产化发展模式，促进业务转型升级，成为新型智慧城市建设者。

从此中航集团开始其“去房地产化”道路，四年过去了，其走向告别的旅程已近尾声。

显然，名字中“去地产”并不意味着业务中也要“去地产”，而是扩大经营范围。

中航工业“卖房”陷无人接手困境

同时今年上半年获签6亿元的物业管理合同后，三季度公司先后中标台东高速收费、后勤服务、湖南美术馆、天津周大福金融中心、北京大兴机场南航基地等大型重点项目。

即便是遭遇房地产流年不利，一家公司归属于上市公司股东净利润出现如此下跌也实属夸张。

 

这并非中航工业首次转让资产。在部分央企退出房地产领域的背景下，2016年10月，中航工业明确提出剥离房地产业务。此后，中航工业开始了“卖房”之路。截至目前，其手上仍有诸多资产尚需寻找新买家，部分项目因为价格债务问题，陷入无人接手的困境。

转型成绩初现，物业管理收入超地产

“两块土地均无历史遗留问题，其中一块待开发，另外一块开发完了，目前在售。” 上述知情人士向时代周报记者表示，从基准日2018年6月30日到项目成交的这段过渡期内，收回来的房款都由受让方来享有。

“九方”品牌输出,商业地产运营轻资产化扩张。

这让一些工龄超过20年的老员工认为极为不公且拒绝接受。中航善达有员工表示，“我们把大半辈子和所有青春都献给了公司，到头来却只值这么一点？”

而此次欲挂牌转让的贵阳中航2017年的资产总额为23.59亿元，中航地产持有70%股权，贵州航程房地产开发有限公司持有30%股权。贵阳中航开发建设贵阳中航城项目，项目总占地面积约61万平方米，规划建筑面积137万平方米。截至2017年末该项目累计签约金额约29.5亿元，累计签约面积约31万平方米。股东贵州航程房地产开发有限公司表示不放弃本次交易同等条件下的优先购买权。

欲挂牌转让的惠东康宏2017年资产总额为6.09亿元，中航地产持有51%股权，自然人股东许再新持有49%股权。惠东康宏开发建设惠东中航元•屿海项目，项目总占地面积约33万平方米，规划建筑面积约52万平方米。截至2017年末该项目累计签约金额约25.8亿元，累计签约面积约22万平方米。股东许再新表示不放弃本次交易同等条件下的优先购买权。

根据公司2017年年度报告，2017年中航地产实现营业收入约为58.93亿元，同比下降6.88%。其中房地产开发业务营业收入约为28.08亿元，占总营收的47.65%；物业管理业务实现营收28.67亿，占总营收48.65%，已经超过房地产业务的收入。

截至2017年12月，中航物业全国物业管理项目442个，管理面积5152万平方米，2017年共实现营业收入约28.67亿元，同比增长24.76%；利润总额同比增长42%，年度新签合同额8亿元。

2018年5月11日晚间，中航地产发布公告，鉴于公司实施重大资产重组，主营业务已发生变更，未来公司战略将聚焦物业资产管理业务，董事会同意将公司名称由“中航地产股份有限公司”拟变更为“中航善达股份有限公司”。公司的财务收入中房地产开发项目的收入已经腰斩，而公告中涉及的物业资产管理业务项目的收入并没有为其撑起一片新的天空。

此前，中航地产紧紧围绕提升品牌价值、优化服务管理这一主题，全力拓展市场，取得了优异的成绩。

招商蛇口进入后，在两大央企加持下，中航善达开始发力。

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“往昔美人痣，如今扫帚星。”易居研究院副院长杨红旭在微博中这样打趣地产公司的更名潮。

 

 

要转型 先更名

不过，眼下恒大健康却与FF陷入到了你来我往的口水战中。恒大健康称，贾跃亭方面在花完8亿美元之后，要求提前支付款项，还要解除所有协议。FF则称，欲与恒大解约的唯一原因是恒大在协议有效期内未履行其支付款项的承诺。

进军药物、化妆品板块，布局医养结合

不仅如此，知情人士向时代周报记者表示，该标的公司二次挂牌转让，原因是修改了其中一条细则，对担保方的要求从600亿元降到500亿元。

值得注意的是，近年来，鲁商置业还在医养结合方面布局，比如临沂知春湖国际生态健康城、鲁商福瑞达国际颐养中心。

在退出名单之上，知名央企中航集团赫然在列。而在地产行业巨大利润的无限诱惑下，中航集团多年来迟迟舍不得松手。

尽管降低要求，如前文所述，转让过程却并不顺利。

同时，在2017年，中航地产又完成了中航城置业(上海)有限公司100%股权和子公司持有的深圳市深越联合投资有限公司27%股权出让。

利润率下降、跌价准备大增致净利下降。16年营收63.23亿元(+14.57%),归母净利1.61亿元(-59.77%),净利主要来自投资收益(处置股权和出售物业)、物管规模增长。各主营业务中地产开发业务营收37.96亿元(占比60.0%)、毛利9.78亿元(占比76.6%),物管业务营收22.92亿元(占比36.3%)、毛利2.32亿元(占比18.2%)。毛利率20.2%(-4.0个pc)、净利率2.6%(-4.7个pc)均大幅下降,其中销售费用率5.1%(+1.4个pc)、龙岩、新疆项目计提存货跌价准备1.39亿元(是15年的104倍)、物管毛利率10.1%(-3.4个pc)。

地产销售完成计划,项目出清逐步转型。公司16年销售额50.7亿(+3.4%),销售面积56.3万方(-5.6%),完成16年既定计划。截至16年末公司预收款25亿元,在建未结转建面合计约208万方,权益口径147.3万方,货值约130亿元,另有储备土地占地面积约67万方,计容建面近160万方,预计货值约75亿元。

物管营收高增长,机构类业务不断。16年物业资管业务营收22.9亿元(+29%),新签合同超5亿元。截至16年末公司物管业务已覆盖全国二十多个城市,在管各类项目391个,管理面积达4568万方。受益于实际控制人中航集团央企背景,预计未来公司围绕机构类物业资管业务的拓展得以发展。快速增长的管理规模、持续良好的盈利能力、稳固升值的客户资源共促公司荣获16年中国物业服务“百强企业”、中国物业服务特色企业--机构物业集成服务商,进一步打造国内顶尖的机构物业品牌。

最新RNAV8.46元,资产重组完成加速资产变现助力转型物业资管等业务。作为集团A股上市平台,16年物业资管业务已有较好基础,预计将持续获得集团支持实现较快转型。估算各业务价值约65亿元:年开发业务净利约2.25亿元,对应行业20xPE市值约45亿元;年物管业务净利约0.60亿元,对应行业25xPE市值约15亿元;年建筑业务净利0.1亿元,对应行业20xPE市值约2亿元。若公司转型能得到集团大力支持,公司估值将有一定的溢价。“推荐”评级。

更名易 转型难

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