房贷利率上涨，银根全面紧缩！

昨天，长沙首套、二套房贷利率提高25个基点的消息，被疯狂刷屏。

最直观的影响是：短期内，长沙购房者的置业成本将提高，银行放款的时间也将拉长。

但其更深层次的意义，远不仅如此。

湘江地产圈认为：本次房贷利率的上调，是 房地产“银根”紧缩 的重要一步。

回到去年8月，银监会发布著名的“三道红线”，以负债率分类限制房企的融资渠道，直接改变了房地产行业格局。

而在2020年最后一天，央行和银保监会划出“两道红线”，限制银行的房地产贷款、个人住房贷款占比上限。

房企融资“三道红线”，针对的是房企，旨在刹住开发商疯狂加杠杆的惯性。而房贷“两道红线”，针对的是银行和购房者，旨在收紧消费者购房银根，遏制居民加杠杆的浪潮，防止银行出现金融风险。

所以今年，在一季度全国主要城市成交旺盛的背景下，热点城市银行全年的房贷限额已趋于紧张，并最终传导到楼市末端——居民房贷利率的上调。

从房企到银行再到购房者，中国楼市已面临“五道红线”。当银根全面紧缩时代到来，你做好过“紧日子”的准备了吗？

房地产的紧日子，才刚刚开始！

今年，全球货币政策的宽松仍在持续。

2月以来，人民币兑美元汇率整体呈贬值走势，4月1日，离岸人民币兑美元汇率一度下探至达6.5876，再创2020年12月1日以来的新低。

直接点说：大通胀时代，你的钱，正在变得“不值钱”。

在“房住不炒”的国策下，对房地产的银根“紧缩”，是政府为避免爆发大规模金融风险，限制暴涨规避暴跌，稳定经济大局的必然选择。

今年，从以下四个方面来看，房地产的“紧日子”或许才刚刚开始！

一、“三道红线”持续，融资渠道缩窄

想融资？先还债！今年，在三道红线下，房企的贷款规模仍然受到严格限制，各项融资渠道进一步缩窄。从数据来看，今年一季度，全国100家典型房企融资2521亿，同比下降39%，环比下降29%，高周转模式变得举步维艰。

二、预售资金监管全面从严

预售资金的监管，也更加严格。从2020年至今，已有15个省市出台了加强预售资金监管的相关政策。从内容来看，就开设资金监管专用账户、签订预售资金监管协议、差别化资金监管、预售资金留存比例要求，均提出了更为严格的要求。

注：以主体结构封顶为节点看，长沙预售资金留存比例要求为8%，仍有一定的“空间”。

三、土地集中供应，增加房企资金与压力

房企需同时缴纳多宗土地保证金、后续土地出让金，短期的资金压力、融资难度将会提高。另外，集中供地间歇期内，数百亿现金的“闲置”，也将变向增加房企资金成本。

四、消费抑制，严管金融贷款流入

今年，上海、杭州、广州等热点城市已明确严控消费贷、经营性贷违规流入楼市。针对金融监管的政策，预计还会进一步出台，严防其他资金违规流入。

房企兼并，商办促销潮仍将持续

昨天，房贷利率上涨，也引起了部分长沙购房者的焦虑。

湘江地产圈认为：目前，长沙大部分商业银行尚未触及额度上限，只要银行正常批贷放贷，对首套、二套长沙置业者来说，只是等待的时间增加了一点而已，短期内贷款成本的增加，不用过度焦虑。

房贷利率上涨，房贷紧缩，其实更加“利空”的是房企。

因为，开发商的“三道红线”相较个贷“两道红线”更加严格，在目前仍以高周转为主的发展模式下，面对融资困局，房企今年对回款、现金流的优先级，比任何时候都重要。

在“紧日子”里，如近期融创收购彰泰，这样的房企兼并购将会越来越多，“大鱼吃小鱼“将更为常见。

具体到长沙楼市，为追求回款，今年不排除部分资金压力大的房企，针对一次性或高首付客户，给予更多优惠。同时，预计还将有更多房企“甩卖”商办物业，长沙公寓降价潮仍将持续。

文：好房汇 马斯峤

审核：好房汇 蔡轩

内容原创，来自@湖南赋润科技

李途纯1958年出生于湖南临湘一个普通的 农民家庭，1990年只身南下深圳，一边打工一 边开始了自己创业的梦想。他先是给一位做粮 油生意的老板做销售，接着靠做毛泽东诞辰百 年的挂历，挣到了第一桶金约两百万元，便开 始四处投资，做花花公子代理，开书店、酒 店、录像厅等。也就在那段时期，李途纯发现 乳酸菌饮料行业有着很好的市场前景。1996 年，李途纯回到湖南株洲，建立起了太子牛奶 厂（太子奶集团的前身），并挖来上世纪80年 代末期乳酸菌饮料行业明星企业“活力宝”的 总工盛延岭与自己一同白手起家。

“太子奶”凭借优良的品质和良好的信誉 赢得了市场、赢得了经销商的尊敬，开始在中 国乳制品市场——这一世界上潜力最大的牛奶 消费市场爆发出强大的生命力，迅速扩张并很 快成为国内乳酸菌奶制品的龙头老大。据统 计，太子奶10年销售共超过50亿元，响当当 的“太子奶”品牌已成为国内乳品行业的一笔 无形财富。太子奶凭借其强大的品牌效应，迅 速在全国29个省、市、自治区，260个大中城 市和3000多个县建立了经销网络，并形成了5 个行政区、4条铁路路线、5大生产基地、长江 黄河沿线纵横连块的全国营销网络。

2007年，太子奶开始陷入资金链断裂危 机，2008年11月，沸沸扬扬闹了一年的太子奶 资金链问题终于落下帷幕。太子奶集团官方声 明确认，太子奶创始人李途纯与太子奶集团其余股东于11月21日达成协议，后者共同向太子 奶集团增加投资，化解资金危机。至此，李途 纯退出太子奶集团权力核心。亲手创立了一个 乳业帝国的“开国之君”何以如此惨淡收场 呢？

“危机的出现，有多方面的原因，但必须 承认，决策者犯下了一些严重的战略错 误。”太子奶方面某高层人士开始反思。在他 看来，过快的扩张成为太子奶资金紧张的重要 原因。但他同时强调，扩张实际上也是一种战 略布局，但因为对银根紧缩的判断不准，所以 反而成了一种拖累。

然而，李途纯败北的最直接原因却是因为 一份协议。早在2007年初，高盛、英联以及摩 根斯坦利联合注资太子奶集团7300万美元之 际，已暗含对李途纯不利的条件：在收到7300万美元注资后的前3年，如果太子奶集团业绩 增长超过50%，就可调整（降低）对方股权； 如完不成30%的业绩增长，李途纯将会失去控 股权。

就这样，缺乏足够风险监控，令太子奶最终成为外资侵吞的对象。

如果我不能解雇任何人，实际上我不愿意 解雇任何人，那么我怎样才能灌输危机意识？ 我怎样才能说服人们如果不发生变化，我们的 公司就会慢慢走向衰败？

——松下幸之助

你以为是硅谷银行出事了，其实很多银行都或多或少被卖掉了。例如，沃伦·巴菲特清仓了几只银行股。

记住一句话:在信用货币时代，没有一家银行能够承受储户的挤兑...

既然美联储已经接手了硅谷银行的烂摊子，稳定军队是最好的结果。目前美国各个部门的杠杆率都比较低。监管接管也很有信心。

这个人现在是美联储的主席，所以他的职位会改变，他的责任是维持金融稳定。

对了，如果因为银行业危机暂停银根紧缩或者放水，资本市场会360度大转弯，原地起飞！

1.这件事更积极的一面是，市场对美联储加息的预期一落千丈，鹰派这几天自闭了。该机构开始预计本月底不会加息。原本预计年底前降息25个基点，现在改为预期降息50个基点。

a股表现尤为艰难，大盘股齐心协力止住了跌势。这样，如果从去年年底的低点向右看，勉强可以说是处于上升通道。如果这个下轨支撑破了，3195和3130的缺口就很有可能被填平。

其实我心里觉得向下补缺的概率挺大的。即使今天涨了这么多，我还是觉得概率在65%以上。所以，一天开心一天，落后了也不要大惊小怪。市场总是一波三折，震荡是a股的长期主题。

在我最初的想法中，今年需要中外共同努力来改善市场。对内要看到经济数据有明显好转(还没有)，对外要等到加息的拐点(还没有)，所以不着急。

今年到目前为止，整个金融市场就是一片惨 - 标普 500 指数下跌15%，美国科技类股NASDAQ下跌25%，比特币下跌35%，以太币下跌50%。其他的山寨币就更不用说了，币价下跌超过8成的比比皆是。整个加密货币市场从去年11月的3兆美元市值到现在不足1兆5美元，蒸发了一半以上的资产！

在这种时候，老韭菜最常提醒大家的一句话就是 - Hodl & DCA。“Hodl”是币圈常用语，其实就是Hold住的意思。指的是无论币价上涨或下跌，持有者都拒绝出售加密货币。后来更有人用“Hold On for Dear Life”，深刻地描述了“hold住”这件事。“DCA”指的是Dollar Cost Averaging，美元平均成本。它其实是一种投资规划，投资人以少量定额的方式购买代币资产，这种方式可以用来分散价格波动带来的风险。

这两种策略，我认为其实特别适合熊市（除非有紧急资金需求必须快速变现），也就是现在！

目前的市场状况黑天鹅不断出现 - 疫情、战争、通膨的压力，还有TERRA UST稳定币崩盘。这些黑天鹅的存在，让所有的投资都很困难。而且只要通膨的风险还在，各国央行就会不断地祭出降低通膨的手段 - 加息。升息增加资金成本会导致市场投资人银根紧缩，导致股市（S&P和科技股）下跌，导致币价下跌。这一连串的下跌并不是巧合，而是这些市场之间的关系。这些因素会让金融市场波动调整一段时间，可能是3～6个月，也可能是1～2年。在现在这个时刻，大家千万别浮躁。把眼光放远，这个时候最适合投入未来5年到10年会爆发的产业或项目。

如果此时手上还有现金，投资什么才是未来会爆发的产业呢？“Follow the big money” 追随大钱（aka 投资机构）的脚步。我上网一搜，今年到目前为止，一级市场的新项目并没有明显减少，而投资人的脚步也没停。在所有投资赛道中，Web3仍是一个大赛道，而其中尤以元宇宙和Gamefi相关项目的投入是最多的。以下是我随意撷取的5月融资进度，红笔画出的都是元宇宙和游戏项目。而根据研调机构CB Insights统计，全球区块链产业所募得的资金，在2021年总金额高达252亿美元（相较之下2020年才不到50亿美元。）所以热钱不在股市币市，都在这里呀！

* Web3: 以区块链为底层技术的去中心化方式运作，任何人都能创作内容，共享利润，并完全掌控自己的资产与资料。想了解Web3.0 可以参考这期的 《数位时代-Web3新浪潮》

作为散户投资人，我们没有办法像投资机构一样做充分的市场调研。而即使是投资机构，在早期投入的项目中，也有8成以上的失败几率。所以我建议大家从目前已经上线的公开市场适时逢低加码买进。（当然，如果你的运气一直很好，跟着机构挑几个早期入场也可以。当买刮刮乐吧。）

那么Web3这个大赛道，其中的细分赛道元宇宙和Gamefi又该怎么投呢？建议散户投资人先选择风险较小的蓝筹项目。在下一轮牛市来临之前（5年内），这些项目一定会先涨。怎么判别是否为蓝筹项目呢？建议大家除了看市值之外，也要注意项目的社群活跃度以及它的代币经济。判别代币经济可以从代币是否有实用性，增值性，与投资价值来决定。

如果是元宇宙项目，注意这个项目与实体之间有没有牢固且可靠的连接。比如无聊猿这个Web3项目，如果能发展出和实体世界强链接地点，那么这个项目在牛市的时候上涨的机会也非常大。又或者，这个项目能不能发展出刚需？换言之就是如何能赋能实体经济（比如外卖改变消费行为）如果可以，这个项目也很有机会成为下一个牛市的赢家！以上，Cheers～

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