导读：

融资租赁行业一直面临融资渠道单一，融资困难的问题，资产证券化为租赁企业开辟了新的融资渠道，并且由于租赁应收款的债权范围明确，易于证券化，较其他类型 ABS 发展迅速，短期内集聚了大规模的发行体量，但随着中小企业、小微企业信用质量下行趋势明显，2017年以来发展势头明显受到遏制。

2018年2月9日，沪深交易所、报价系统联合发布了融资租赁ABS业务指南，下文将就融资租赁 ABS 进行一个较全面的分析。

目录

一、融资租赁ABS介绍及市场发行情况

二、ABS对于融资租赁公司的意义

三、融资租赁ABS基础资产筛选及尽调指引

四、租赁ABS涉及的实务操作性问题

五、已发行租赁ABS基础资产及增信措施特点

六、Pre-abs可行性

七、领带金融学院七分钟讲解视频融资租赁ABS实务要点

一、租赁ABS介绍及市场发行情况

租赁ABS介绍

租赁资产证券化即以租赁资产为基础资产，由租赁公司作为发起人/原始权益人发行设立的资产证券化产品。根据发起主体经营性质的不同，主要分为融资租赁 ABS和金融租赁ABS，前者可在交易所、保交所和银行间债券市场发行企业 ABS 和 ABN，而后者仅可在银行间债券市场发行信贷ABS，并由银监会进行监管审批。

 

 

首单融资租赁 ABS 远东首期租赁资产支持收益专项资产管理计划发行于2006年5月10日，由国内融资租赁龙头公司远东国际租赁有限公司作为原始权益人、东方证券(12.110, 0.37, 3.15%)股份有限公司作为计划管理人发起设立，发行规模仅为4.86亿元。此后资产证券化 2011年重启后，是发展最为快速、持续的基础资产类型。

而在信贷 ABS 发行步入正轨之后，第一单金融租赁 ABS-交融 2014年第一期租赁资产支持证券（简称“交融 2014-1”）于2014年9月16日在银行间债券市场发行，发行规模10.12亿元，交易结构采用日趋成熟且常规的信托模式。

租赁ABS市场发行情况

2017年租赁ABS共发103只，发行总额达1462.92亿元。相比上一年，发行数量减少19只，发行总额同比增长仅为21.33%。其中租赁企业ABS发行75只，发行金额为828.99亿元，发行金额同比减少19.92%； 租赁信贷ABS发行11只，发行金额达345.67亿元，发行金额同比增长164.13%； 租赁ABN发行17只，发行金额达288.26亿元，发行金额同比增长626.27%。2017年，在8218 家融资租赁企业中，共有129 家租赁公司参与过租赁资产证券化，企业参与度很低。已发行的租赁ABS发行金额仅占租赁资产合同余额的2%，这也说明了资产证券化在租赁行业有很大的发展空间。

图表2 ：租赁ABS前五大发行机构

 

数据来源：CNABS，兴业研究（数据截止2017年11月）

2018年1月共发11只租赁ABS/ABN，发行总额达132.07亿元，较上月环比下降22.34%。其中包含2只租赁ABN，发行总额为29.69亿元，9只租赁企业ABS，发行总额为102.38亿元。

 

 

二、ABS对于融资租赁公司的意义

ABS作为一种融资途径，具有多方面的作用，具体对于融资租赁公司而言，其较为突出的有两点：

对于大型的租赁公司来说，ABS可突破企业的杠杆限制。

大型租赁公司，其业务规模逐步拓展，客户需求增加，而资本金规模相对稳定，增幅较其业务规模增幅甚微。尽管相对小贷公司来说，至少10倍的杠杆水平已经很高，但监管杠杆限制仍对其业务扩张带来限制，而ABS融资可实现债务和资产出表，非杠杆融资，可使表外资产大规模扩张。而大型租赁公司其实融资渠道相对畅通，公开发债和银行借款等传统融资方式的融资成本也并不高，相对于拓宽融资渠道、降低融资成本，突破杠杆限制是大型融资租赁公司的头等需求，因此这类公司的ABS发行必然要求出表，自持次级的比例不能过高，且不会提供差额支付、担保等支持措施，更不会在ABS到期日进行回购。

对于小型的租赁公司来说，ABS可拓宽融资渠道、降低融资成本

小型租赁公司融资渠道相对受限，主体信用资质难以达到发债企业的信用要求，即便银行给予的授信全部使用，杠杆使用程度也远低于监管要求，且融资成本相对较高。这类公司发行ABS的目的中，拓宽融资渠道和降低融资成本甚于出表，且鉴于其资产质量略弱、资产池集中度略高，发行的ABS优先级要达到较高的信用等级以降低融资成本，一般需要外部支持，租赁公司通常选择差额支付而非寻求外部担保的方式来提高信用等级，此时便无法出表，而租赁公司本身对出表需求也并不强烈。

　三、融资租赁ABS基础资产筛选及尽调指引

3.1 基础资产标准

发起机构为正式营运1年以上的金融租赁公司或正式营运3年以上的非金融租赁公司；或在银行有授信的外商投资或内资试点融资租赁公司；

融资租赁合同合法有效，可查看融资租赁合同、发票、支付凭据等资料；融资租赁合同中的承租人为合法机构，不存在申请停业整顿、申请解散、申请破产、停产、歇业、注销登记、被注销营业执照或涉及重大仲裁、诉讼；

基础资产为原始权益人5级分类体系中的正常类，同一融资租赁合同项下承租人尚未支付的所有租金及其他应付款项应全部入池，全部租赁合同己起租。

基础资产或租赁物件不涉及国防、军工或其他国家机密，不涉及诉讼、仲裁、执行或破产程序。融资租赁合同项下承租人不包括地方政府及其融资平台；

产品存续期限不超过5年，加权期限不超过4年，优先级的评级应当在AA以上；

资产权属清晰、合同条款清晰，无任何不得转让等限制性条款，且无须取得承租人或其他主体同意，原始权益人合法拥有基础资产，且基础资产上未设定抵押权、质权或其他担保物权，可查阅融资租赁合同、保证合同、原始权益人承诺等文件；

基础资产所属行业和所在地区应当尽量分散，单笔基础资产的金额原则上不得超过资产包总额的15%，以最大限度扩大标的资产包中的资产笔数。原则选择具有变现容易、流动性强的租赁资产；

原始权益人已按照租赁合同约定的条件和方式支付了租赁合同项下的租赁物件购买价款（原始权益人有权保留的保证金、应由承租人承担的部分、购买价款支付义务未到期或付款条件未满足的除外）。原则选择具有变现容易、流动性强的租赁资产；

除以保证金冲抵租赁合同项下应付租金外，承租人在租赁合同项下不享有任何主张扣减或减免应付款项的权利。

3.2 尽职调查指引

基础资产所在地区和所属行业应当尽量分散，基础资产所在省市不低于5个，单个行业集中度不超过30%。

单笔基础资产的入池租金原则上不得超过资产包总额的15%，以最大限度扩大资产包中的资产笔数。

承租人优先选择在出资行有授信的客户，剩余未收租金期限在一年以上。

基础资产所处行业应符合出资行授信政策，原则上不介入高污染、高能耗及产能过剩行业。

基础资产所对应的任一份租赁合同项下的到期租金均已按时足额支付，无违约情况。

三、租赁ABS涉及的实务操作问题

严格来说，租赁ABS的基础资产是租赁公司依据租赁合同对承租人享有的租金请求权和其他权利及附属担保权益，包括但不限于抵质押权、第三方担保、保证金项下的相关权益、与租赁物相关的保单及承租人未能及时还款时处置租赁物的收入所得等。

融资租赁通常涉及保证金，系承租人在租赁期初向出租人缴纳的、承诺在以后每个付款期按照合同约定按时付款的一定比例的现金，正常情况下承租人最后一期租赁款偿付完毕后，保证金会返还至承租人，或者直接冲抵最后未付的租赁款。而在任一还款日，承租人逾期未付租赁款时，可从保证金中扣除。租赁ABS中，考虑到入池租赁应付款相关的保证金同时入池，会大幅缩减募集资金规模，因此一般不会将保证金实质入池，而是留在原始权益人账上代为保管，一旦某笔租赁资产逾期，按照约定基础资产实质包含了“保证金项下的相关权益”，逾期资产对应的现金流会从保证金中划入专项计划。

关于租赁物方面，尽管基础资产及其转让并不直接涉及租赁物，但是构建在租赁物基础上的租赁债权，因此入池债权相关的租赁物不能是已设立抵押、被司法机关查封扣押的、所有权存在瑕疵的租赁物。而在基础资产转让至专项计划/信托计划阶段，租赁物是不跟随租赁债权进行转移的，主要是由于专项计划/信托计划并不具备租赁牌照。

存续期内，若承租人未及时偿付租金并经催款后无力缴纳，需要求原始权益人尽快处置租赁物进行现金流回收，并将所获款项抵偿未偿租金及相关费用入池，原始权益人对租赁物所有权的拥有仅为“代持”性质。也正因如此，为防止租赁物在原始权益人破产清算时被列入清算资产，其信用质量下滑或风险事件发生时一般会触发权利完善事件，将租赁物物权转移至专项计划或其他指定租赁公司。但这一处理方法可能使得租赁物的所有权发生争议，导致租赁物无法处置。进而，承租人可能对原始权益人享有的租金请求权提出抗辩。若法院对出租人和承租人之间的关系进行重新认定，可能给专项计划造成损失。

基础资产转让时，应通知债务人，并进行抵质押权的变更登记，未办理上述事宜的，一般需要通过权利完善事件来规避相关风险。

税务方面，由于承租人所需要的增值税发票在租赁应收款的每个付款日由原始权益人开具，而租赁应收款转让至专项计划/信托计划时，专项计划不具备开票资格，计划管理人/受托人由于内控原因，一般也很少能代为开票，开票方便只能由原始权益人承担，但有些地区的税务部门并允许这一操作，实际业务过程中，通常与当地税务部门沟通存续期内租赁应收款的开票问题，尽量仍由原始权益人代为开票，简单快捷。

四、已发行租赁ABS基础资产及增信措施特点

4.1 基础资产特点

基础资产笔数较少，同质化程度低，质量存下行风险

除重卡租赁等承租人是个人的 ABS 外，70%左右的租赁 ABS 产品基础资产笔数都在 100 笔以内，一万笔以上的租赁 ABS 仅占 8%左右，其中，资产池笔数分布 1-10 笔和 10-20 笔区间内的分别占比 15%和 27%，租赁债权分散度较低，集中度风险偏高。且承租人是中小企业甚至小微企业，信用质量存下行风险。

　季付为主，基础资产利率水平较高

约 78%的租赁 ABS 基础资产均采用季付方式，且还款额度一般是按照承租人的融资需求和还款进度要求定制化设计。资产池加权平分利率分布在 2.07%-18.59%之间，利率分布在 2%-6%的租赁 ABS 占比仅20%，约一半的租赁 ABS 基础资产利率分布在 6%-10%之间；约 25%的租赁 ABS 基础资产利率在 10%以上。总之，利率水平较高，易超过证券利率水平形成超额利差为资产支持证券的本息偿付提供信用支持。

　资产池承租人行业集中度较高

从行业分布来看，约 58%的租赁ABS基础资产分布于多个行业（混合租赁），而42%的租赁ABS基础资产仅分布于1个行业，包括租赁公司仅为ABS通道的单一承租人ABS。分布于1个行业的 ABS中，主要集中在交通运输、工业制造、电子、能源、医疗等行业。在混合租赁中，上述行业的租赁资产也占据了主要地位。基础资产所处行业的集中度提高了租赁ABS的风险，同时租赁物主要为机械设备、交通运输设备等企业固定资产，流动性较差，回收价值低。

图表3： 基础资产种类

 

 

　4.2 增信措施特点

图表4：租赁ABS一般交易结构

 

 

以优先/次级分层结构、超额利差等内部增信为主

租赁ABS较少设置外部增信措施，内部增信是其主要增信措施。未 设置差额支付以及担保机制等外部支持措施的ABS产品占69.79%，两项增信措施均采用的ABS仅占5.56%。

图表4 ：租赁ABS交易结构种类及次级占比分布

 

 

内部增信措施方面，优先/次级的内部分层仍是优先级最主要的支持来源。在所有已发行的租赁ABS产品中，次级占比超过 10%的约占一半左右，约四分之一的ABS次级占比在 15%以上。最高次级占比达33.94%。总体来看，次级对于优先级的支持力度较高。除此之外，次级对优先级的支持还需叠加超额抵押综合分析。

租赁ABS的基础资产利率水平较高，易形成超额利差对现金流偿付提供保障。在所有已发行的租赁 ABS产品中，加权贷款年利率超过优先级利率的产品占比超过90%。

普遍设置保证金账户提供信用支持

尽管保证金初始不入池，但租赁 ABS 一般会在专项/信托计划账户下设置保证金科目，与原始权益人约定承租人缴纳的保证金转入保证金科目的条件。在承租人未能如约缴纳租金的情况下，保证金科目的资金将对差额进行补足。相较于其他债权资产，保证金属于融资租赁合同的特有安排，为租赁 ABS 提供了一定的信用保障。

信用触发机制相对成熟

租赁ABS产品一般设置三类信用触发事件：违约事件、加速清偿事件及权利完善事件。违约事件指同资产支持证券兑付相关的违约事件。加速清偿事件指同参与机构履约能力、资产池违约率相关的加速清偿事件。尽管专项计划/信托计划在账户安排上略有不同，但这两类事件触发后的处理思路类似，都是将支付各类费用后的账户资金优先偿付优先级证券本息，剩余资金再分配给次级证券持有人。

权利完善事件主要用于解决租赁物所有权争议问题及资产转让过程中涉及到的通知债务人、抵质押变更登记问题。权利完善事件的触发条件一般是原始权益人出现风险事件或者信用级别下调，为彻底实现租赁债权及租赁物所有权与原始权益人的破产隔离，不至被列入破产清算资产所设。权利完善事件触发后，租赁物物权需及时转移，通知债务人、抵质押变更登记等工作均需完善。

部分租赁 ABS也会设置回收款转付机制，尤其在发起主体信用风险增加或其他事件触发时，一般会将长周期的归集转付机制缩短，如季度归集转付变更为月度归集转付，加快资金回收频率，并要求承租人还款现金流直接支付至专项计划账将户。

另外，少量租赁ABS也会设置回购条款，要求原始权益人在违约事件或加速清偿事件触发时回购剩余所有基础资产，该类 ABS 并未真实出售基础资产，难以实现与原始权益人的破产隔离，且无法出表。

静态池结构为主

目前已发行的租赁ABS产品基本为静态池结构，仅有少量项目设置了循环购买机制。静态池结构有助于降低再投资风险，但资金利用率较动态池略弱。

　六、Pre-abs可行性

实务操作中，券商在前期对接融资租赁公司时，什么类型的融资租赁公司才是真正适合开展Pre-abs进行融资的呢？

　1、期限错配

由于Pre-abs融资模式的起点是过桥资金的介入，终点是租赁资产证券化回款偿还。在整个流程中，过桥资金往往具有借款期限短、难以展期的特点，与银行授信相比其期限的灵活性相对较差。而租赁资产证券化回款的整个周期包括两个阶段：租赁资产包的形成以及资产证券化回款。

这也就意味着券商作为计划管理人在拟计划开展Pre-abs融资时，应关注两点：一是融资租赁公司目前是否存在可以第一时间进行融资放款的承租人客户，进而推断新租赁资产包的形成周期；二是对本次专项计划的设立到募集资金到账的周期是否有足够的把握。监管政策和市场环境在不断变化，对于券商能否在给定的时间内拿到交易所的无异函，并将该ABS产品进行销售，募集资金到账，对于券商而言都是不小的挑战。如果租赁资产证券化回款周期大于过桥资金的借款周期，不管该过桥资金是否可以及时偿还或是展期，可以说本次Pre-abs的融资模式已经失败了。

就上述情况而言，对于已经开展过证券化融资且主体资质较好的融资租赁公司来说，是比较适合开展Pre-abs的融资标的，也是过桥资金方比较青睐的一类企业。

　2、利率倒挂

就过桥资金的资金成本而言，该笔资金在前期介入时基本已经是锁定的，而资产证券化回款资金的资金成本则须根据当时的市场情况以及投资者偏好决定。在不存在上述期限错配的情况，券商作为计划管理人在合理的期限内帮助融资租赁公司通过资产证券化募集资金到账，但是该笔资金的资金成本高于起初过桥资金的资金成本。

这对于融资租赁公司而言，相当于用高成本资金置换了前期低成本资金，进而又一次压缩了其可获利的利差，在考虑前期过桥资金沉淀期的资金成本以及各种中介机构费用后，其综合成本有可能高于融资租赁的放款利率，进而形成负利差，这对于融资租赁公司是得不偿失的。

因此，券商在选择Pre-abs进行融资时，须对过桥资金的资金成本、承租人的融资租赁成本、中介机构的各项费用以及证券化回款资金成本进行合理预测，以防止利率倒挂的现象发生。

　3、再融资能力

券商在开展Pre-abs模式融资时，关注融资租赁公司的再融资能力主要是防止资产证券化产品发行失败时过桥资金的偿还问题。如果租赁资产证券化回款周期大于过桥资金的借款周期，或者本次资产证券化发行失败，融资租赁公司借用的过桥资金也已经放款完成，此时该主体是否还有足够的再融资能力及时偿还该笔过桥资金，这也是券商应该极为关注的一点。但在目前已有的案例中不难发现，开展Pre-abs的融资租赁公司往往都有外部强主体对该笔过桥资金进行担保，以避免发生融资租赁公司自身流动性不足造成过桥资金借款违约。

来源：债市研究

 

 

在进口博览会倒计时30天之际，交通银行从客户、市场需求出发，推出《进博会跨境金融产品手册》，向进口博览会采购商奉上了跨境金融服务的业务宝典。

通过全面分析采购商在进口博览会采购、交易、结算等各个环节上的金融服务需求，《进博会跨境金融产品手册》汇总整理了常用的跨境金融产品，并按不同的产品类别编印，提供进博采购商日常参考使用。

该产品手册共分为账户类服务、跨境资金结算产品、跨境贸易融资产品、跨境担保产品和财资交易五个部分。

每一部分均浓缩了多种与采购商密切相关的跨境金融产品，不仅包括进口信用证、普通汇出汇款、进口押汇、进口汇出款融资、即远期购汇等常规产品，还包括了交行近几年开发或推出的新业务，包括全额到账汇出汇款、多币种汇出汇款、关税保函、人民币期权及组合、平价远期购汇、利率互换等创新产品。

其中，全额到账汇出汇款和多币种汇出汇款适用于对收款金额或币种有特色要求的情况，关税保函可以满足采购商先收货报关后缴纳关税的需求，而人民币期权及组合、平价远期购汇、利率互换等产品则为采购商的汇率和利率风险管理提供了新的渠道。

此外，产品手册还详细地向采购商介绍了每一项产品的特性、适合的群体类型以及业务场景，并对需要采购商关注的要点进行了提示。

交通银行相关人士表示，作为唯一一家总部设立在上海的国有股份制商业银行，交行将秉承“一个交行，一个客户”的服务理念，发挥“综合化”、“国际化”领先的战略优势，为进口博览会采购商提供更加细致、完善、周到的服务。

来源：文化交行

 

融资租赁实务分析

一、 融资租赁公司的分类

1、按照性质分为三类

金融租赁公司、外资融资租赁公司、内资试点类融资租赁公司。

2、按股东背景分，可以分为三类

银行系租赁公司。如工银租赁、交银租赁等。厂商系租赁公司。如中联重科融资租赁、德银融资租赁、徐工融资租赁、吉致融资租赁等。独立第三方租赁公司。如远东、海通等。

河南省内金融租赁有九鼎金融租赁、洛银金融租赁、邦银金融租赁三家金租，中原金控、中原航空融资租赁等。

二、什么是融资租赁

《民法典》第七百三十五条融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

《金融租赁公司管理办法》第三条本办法所称融资租赁，是指出租人根据承租人对租赁物和供货人的选择或认可，将其从供货人处取得的租赁物按合同约定出租给承租人占有、使用，向承租人收取租金的交易活动。

《银保监会关于印发融资租赁公司监督管理暂行办法的通知》第二条本办法所称融资租赁业务，是指出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的交易活动。

以上是我国有效现行法律及规章对融资租赁（直租）作出的定义。直租交易涉及出租人、承租人、出卖方三个主体，融资租赁合同和买卖合同两个合同。

《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释(2020修正)》（以下简称融资租赁司法解释）第二条承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。

关于售后回租并没有法律或者规章给与明确的定义，所以在理论界和司法实践中对此是否构成融资租赁合同关系也存在争议，上述司法解释明确了融资租赁售后回租模式的合法性，算是消除了长期以来在理论和司法实践中存在的争议。售后回租的交易模式下，虽然也有买卖合同和融资租赁合同两个合同，但两个合同的缔约主体及履行主体均系相互重合的，即只有出租人（买受人）和承租人（出卖人）两方，租赁物为承租人的自有物，租赁物的交付方式多采取占有改定的方式。

三、融资租赁法律关系的特征

1、融资租赁合同兼具融资与融物的双重属性，不认可仅有资金空转的“融资租赁合同”。虚构租赁物、对租赁物低至高买、租赁物上设有权利负担等，致使出租人无法取得所有权或无法实现租赁物的担保功能，出租人没有完成取得租赁物所有权，都不具有融物的属性，都可能对是否构成融资租赁法律关系产生影响。

2、融资租赁合同涉及三方主体与两个合同。融资租赁合同涉及出租人、承租人、出卖方三个主体（售后回租出卖人与承租人、买受人和出租人相互重合），包含出卖人与出租人之间的买卖合同和出租人与承租人之间的融资租赁合同两个合同。

3、租赁物是承租人依据自己的意愿作出的选定，出卖人向承租人交付标的物。在典型融资租赁合同中，作为买受人的出租人主要义务是支付价款，出租人对租赁物的性能和生产要求往往缺乏了解，作为租赁物的使用人，承租人是根据自己的生产和作业需求选择租赁物，特别是一些专业性的设备，往往是根据承租人的要求为承租人量身定做，同时承租人虽不是买卖合同的相对人，但承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。

4、承租人以支付租金的方式，取得租赁物的占有和使用的权利。民法典第七百四十六条融资租赁合同的租金，除当事人另有约定外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。这也是融资租赁区别于租赁合同的主要特点，租金的性质不只是租赁物占用使用的对价，租金的构成同时包含租赁物的购买价和出租人的合理利润。

5、租赁物具有非典型担保的功能。民法典第七百五十二条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以请求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第六十五条（以下简单担保制度解释）在融资租赁合同中，承租人未按照约定支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付，出租人请求承租人支付全部剩余租金，并以拍卖、变卖租赁物所得的价款受偿的，人民法院应予支持；当事人请求参照民事诉讼法“实现担保物权案件”的有关规定，以拍卖、变卖租赁物所得价款支付租金的，人民法院应予准许。租赁期间，出租人对租赁物有所有权，此时所有权的主要功能是为实现出租人租金债权的实现的担保。

6、出租人和承租人可以约定合同期满后租赁物所有权的归属。融资租赁合同中出租人和承租人往往约定在承租人支付全部租金及其他费用后，承租人支付少量名义价款，租赁物的所有权转移给承租人。

四、融资租赁合同法律关系的认定

《融资租赁司法解释》第一条人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。该《司法解释》严格坚持融资租赁交易具有融资与融物相结合的特征，不认可仅有资金空转的“融资租赁合同”，下面重点分析下融资租赁合同对租赁物适格的要求。

第一租赁物的种类。民法典和司法解释未对融资租赁租赁物作出规定，《金融租赁公司管理办法》第四条规定适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，银监会另有规定的除外。司法实务中融资租赁租赁物多为适用的生产、通信、医疗、环保、科研等设备，工程机械及交通运输工具（包括飞机、轮船、汽车等），但是近年来出现了不少以房地产、公路、城市地下管网等不动产，以及收费权、商标权、专利权、特许经营权等权利作为租赁物，对此类合同的性质认定问题，司法实践中各地法院判决不一，而以收费权、商标权、专利权为租赁物的“融资租赁合同”多数被认定成不构成融资租赁合同关系。虽然标的物种类繁多，但须符合一定的基本特征，即标的物需是确定的、独立的、可转让的、非消耗的有体物。

第二租赁物的价值。司法实践中主要针对租赁物的价值明显虚高、无交易价值、或者交易价值极低甚至没有实际的租赁物，无法起到担保租赁债权的实现，仅有融资之实，而无融物之实，通常被法院认定以融资租赁合同的方式进行变相贷款。

案例分析:案号（2020）沪民终32号。

案情简介：2017年1月18日，A租赁公司与中建六局三公司签订《售后回租租赁合同》，约定中建六局三公司将自有租赁物出卖给A租赁公司并从A租赁租回使用，租赁物件详见《所有权转移协议》附件一租赁物件明细表，所列全部资产均为中建六局三公司的固定资产，租赁设备所有权转移给A租赁公司，上述设备物件所有权转移视为租赁物件在现有状态下进行的交付，A租赁支付价款给中建六局，中建六局按照约定支付租金。同日，中建六局三公司签署并向A租赁公司出具《租赁物件接受确认函》《租赁物件明细表》《租赁物件确认函》以及购买租赁物件的增值税普通发票若干份。A租赁公司通过税务局网站查询核检了发票的基本信息，包括代码、号码、开票日期、开票人，均为一致。后中建六局三公司未付租金，2018年4月13日A租赁公司向上海一中院提起诉讼。中建六局三公司对于A租赁公司提交的发票真实性、合法性存在质疑，明确表示案涉《售后回租租赁合同》项下无租赁物，并据此申请一审法院调查。一审法院实地调查后证实案涉发票均属套票，发票的开票日期、金额、购买方名称与本案证据不符。上海一中院据此作出一审判决，认定案涉法律关系名为融资租赁实为借贷。A租赁公司不服，提起上诉，认为对发票和租赁物已尽合理谨慎审查义务，涉案融资租赁合同真实有效。一审法院认为，A租赁公司仅提交了关于租赁物件的购买发票以及《租赁物件接受确认函》《租赁物件明细表》《租赁物件确认函》，未提供其他证据证明系争合同项下租赁物真实存在，包括租赁物件的采购合同、产品合格证、质保书、保单等，也未证明其对租赁物件作过特定标识和实地抽查拍照等事实。综上所述，A租赁公司的缔约目的是与中建六局三公司建立融资租赁关系，也尽到了一定的注意义务，且无证据证明A租赁公司明知租赁物不存在，但由于租赁物客观上不存在，导致A租赁公司与中建六局三公司之间的仅存在融资并无融物的特定情形，不符合融资租赁法律关系成立的基本特征，故一审法院认定本案系争《售后回租租赁合同》实为企业借贷合同关系。二审法院认为，A租赁公司作为专业的融资租赁公司且租赁物件价款高达1亿元，A租赁公司既无证据证明其对买入的巨额财产进行实物查验，也无证据证明其对上述巨额财产采取了能彰显其所有权的、合理的、必要的风控措施。故一审判决有关合同性质属企业借贷合同的认定，符合法律规定。

第三租赁物的产权是否能够转移以及是否已经转移。对于像公路、国有土地、收费权等产权存在法律上的转移障碍，房地产转移产权需要缴纳大量税费，费用过高，而采取了不过户的操作方式，因出租人并未取得租赁物的所有权，不符合融资租赁的法律关系，而不被认定为融资租赁合同关系。

案例分析：案号（2016）津民初82号。

案情简介：2016年6月16日，A租赁公司与永欣公司签订了《融资租赁合同》，约定采用融资租赁售后回租方式，租赁物为坐落于希尔顿逸林酒店的房产及全部构筑物、附着物。2014年6月30日，A租赁公司与永欣公司签订了《房屋买卖合同》，约定永欣公司将坐落于希尔顿意林酒店的房产及全部构筑物附着物交付给A租赁公司，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，同日，A租赁公司在房地产管理部门办理了相应的土地使用权证和房产证。2014年下半年，A租赁公司与永欣公司签订补充协议，增加了坐落于某楼盘多处别墅作为租赁物，并签订了《商品房买卖合同》，办理了预售商品房预告登记。而用欣公司未依约向A租赁公司支付租金，A租赁公司提起诉讼。法院审理认为，承租人将其所有的希尔顿意林酒店内的酒店房产及其全部构筑物、附着物设备及上述房产内的设备设施及物品转让给出租人A租赁公司后，再从A租赁公司租回继续使用，符合融资租赁法律关系。而双方签订的《商品房买卖合同》，虽办理了商品房预告登记，但并未办理所有权转移登记手续，A租赁公司尚未取得相应房产的所有权。A租赁公司对该部分房产，并不符合融资租赁合同法律关系。

第四标的物是否特定化。主要针对回租模式，回租模式的重要特征是租赁物客观存在且所有权由承租人转移给出租人，当租赁物未明确化、特定化，无法证明租赁物真实存在且特定化时，应认定没有确定的、客观存在的租赁物，亦不存在租赁物所有权转移，当然合同性质不能认定为融资租赁合同。在融资租赁合同订立过程中，出租人应对租赁物尽可能地作出详细约定，不仅约定租赁物的种类、型号，还应对租赁物的特定化标识进行约定（如汽车的车架号、机械设备的铭牌号等都属于独一无二的特定标识），将租赁物与其他种类物明确区分开来，以证实租赁物真实、特定存在。

案例分析：案号（2016）最高法民终286号。

案情简介：2016年6月20日，营业公司与浩博公司、联盛公司签订《融资租赁合同》，约定浩博公司将其拥有真实所有权并有处分权的租赁物转让给兴业公司，浩博公司再从兴业公司租回使用，兴业公司支付租赁物转让款后，依法取得租赁物所有权，租赁期内由承租人占有和保管租赁物；浩博公司须在合同签订当日向兴业公司提交租赁物所有权凭证原件。租赁物购买货物合同、销售发票原件、租赁物保险凭证原件（若有），以及兴业公司认为证明浩博公司拥有租赁物完整所有权所需的其他必要文件、资料；兴业公司在检查完毕上述材料后，留存租赁物所有权凭证原件、浩博公司加盖公章的租赁物购货合同、销售发票及其他材料的复印件。后浩博公司未支付租金，兴业公司提起诉讼。二审法院观点：兴业公司与浩博公司签订了《融资租赁合同》，虽名为“融资租赁合同”，并就租赁物及租金等问题作出了明确约定，且附有《租赁物所有权转移证书》《租赁物清单》，但《租赁物所有权转移证书》仅列明了租赁物的供货商、租赁物名称、入账金额、入账时间、已提折旧及账面净值。入账金额、时间、折旧、账面净值系财务记账方式，供货商及设备名称尚不足以使得租赁物特定化。该合同第3条“租赁物的购买与交付”第2款约定，浩博公司须在合同签订当日向兴业公司提交租赁物所有权凭证原件。租赁物购买货物合同、销售发票原件、租赁物保险凭证原件（若有），以及兴业公司认为证明浩博公司拥有租赁物完整所有权所需的其他必要文件、资料；兴业公司在检查完毕上述材料后，留存租赁物所有权凭证原件、浩博公司加盖公章的租赁物购货合同、销售发票及其他材料的复印件。根据该条约定，兴业公司亦可通过提供上述书面文件，证明合同所约定的租赁物真实存在，并转移所有权。但兴业公司在本案诉讼期间未提交上述书面文件，也未提供兴业公司取得租赁物所有权时对租赁物进行实物检视、租赁物的现状及存放地点以及其他能够证明特定租赁物真实存在的证据。仅凭《租赁物所有权转移证书》《租赁物清单》尚不足以证明存在能与《租赁物清单》所列租赁物一一对应的特定租赁物，也不足以证明涉案《融资租赁合同》履行过程中存在租赁物的所有权转移，故现有证据不足以当事人之间系融资租赁合同关系。

第五标的物是否为承租人或者第三人使用。根据融资租赁合同的定义，租赁物是出租人提供给承租人使用的，而像以公路为标的物的“融资租赁合同”中，标的物并不为承租人使用，像以在建的住宅商品房项目作为租赁物，房地产开发商作为承租人，并非租赁物的实际使用人，都存在被认定不构成“融资租赁合同”的风险。

五、违约责任的承担

民法典第七百五十二条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以请求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。

融资租赁司法解释第十条出租人既请求承租人支付合同约定的全部未付租金又请求解除融资租赁合同的，人民法院应告知其依照民法典第七百五十二条的规定作出选择。出租人请求承租人支付合同约定的全部未付租金，人民法院判决后承租人未予履行，出租人再行起诉请求解除融资租赁合同、收回租赁物的，人民法院应予受理。第十一条出租人依照本解释第五条的规定请求解除融资租赁合同，同时请求收回租赁物并赔偿损失的，人民法院应予支持。前款规定的损失赔偿范围为承租人全部未付租金及其他费用与收回租赁物价值的差额。合同约定租赁期间届满后租赁物归出租人所有的，损失赔偿范围还应包括融资租赁合同到期后租赁物的残值。

担保制度解释第六十五条在融资租赁合同中，承租人未按照约定支付租金，经催告后在合理期限内仍不支付，出租人请求承租人支付全部剩余租金，并以拍卖、变卖租赁物所得的价款受偿的，人民法院应予支持；当事人请求参照民事诉讼法“实现担保物权案件”的有关规定，以拍卖、变卖租赁物所得价款支付租金的，人民法院应予准许。

承租人违约，融资租赁公司可以通过以下三种诉讼请求来实现租金、违约金、律师费等款项费用的实现，其一是加速到期，要求承租人支付全部未付租金及相应违约金、律师费、租赁物处置费用等其他合同约定的费用。其二是解除合同，收回租赁物，并要求承租人赔偿损失。其三是加速到期，要求承租人支付全部未付租金及相应违约金、律师费、租赁物处置费用等其他合同约定的费用，并要求拍卖、变卖租赁物，以拍卖、变卖租赁物所得的价款优先受偿。

 

随着证券化业务的蓬勃发展，不动产证券化日益成为我国实现不动产市场去库存目标的主要工具手段之一，也是国内房地产企业的重要融资渠道之一。

国内与不动产相关的证券化产品大致可分为：

不动产应收账款类证券化产品，即不动产应收账款类ABS/ABN，主要有购房尾款、租金（长租公寓、商业、办公、产业园区等）、物业费（目前监管政策下较难发行）等资产；

房地产抵押贷款类证券化产品，即CMBS/CMBN（有时也称为债务型类REITS），主要有商业、办公、物流、仓储、工业等不动产物业；

类不动产投资信托证券化产品，即类REITS（也称为权益型类REITS或混合型类REITS，本文特指不含债务型类REITS），所涉资产与CMBS/CMBN属同一类别。

由上可见，与不动产相关的证券化产品形式丰富，种类繁多。实务中，就选择合适融资产品而言，如何准确地辨析各产品间的差异和优劣，显得尤为重要。

 

 

下面我们将从融资规模及期限、产品的交易结构两个角度加以分析：

第一，从融资规模及期限看:

CMBS/CMBN与类REITS主要是针对不动产自身进行的融资，其融资规模系直接取决于不动产的评估价值，并辅助考虑不动产相关现金流的情况。而对不动产应收账款类ABS/ABN而言，则是主要依赖于不动产未来收入情况，不动产自身的评估价值对该项目融资影响不大。

举例而言，某商业不动产物业年租金收入1亿元，该物业评估价值为10亿元，则如果是发行应收账款类ABS/ABN，产品期限以5年为限，则其融资本息一般是不能高于5亿元的。而如果是发行CMBS/CMBN，则假设按评估值6折进行融资，其融资本金应可以达到6亿元。当然，目标物业收入对应的EBITDA金额，通常须覆盖掉该6亿元融资本金所产生之利息及最优先档次的证券本金。

所以，应收账款类ABS/ABN中的账款总额通常覆盖了优先级证券的本息，而CMBS/CMBN的融资本质上是综合不动产价值与物业运营收入规模情况，来估算融资规模的；如到期借款人无法归还信托贷款的，应处置该不动产以偿还该债务。

此外，就权益型类REITS而言，则更进一步，可由发行载体（专项计划或票据信托）按不动产评估值10亿元或略低于10亿元的价格购买，并直接或间接持有该不动产，其融资额度可达10亿或接近10亿元，不动产物业的收入或净运营收入应至少可以覆盖和兑付优先级证券利息。

从前述例子看，三类项目的融资额度排序为类REITS＞CMBS/CMBN＞不动产应收账款类ABS/ABN。此外，从融资期限上来说，排序也大抵如此，类REITS、CMBS/CMBN的融资期限可以高达15年以上，账款类的ABS/ABN则很难做到。

 

 

 

第二，从产品的交易结构看：

不动产应收账款类ABS/ABN以单SPV结构为主，而CMBS/CMBN与类REITS则以双SPV，甚至3SPV结构为主。账款类ABS/ABN的资产现金流相对稳定、可预期，且期限较短，所以单SPV（发行载体）直接向原始权益人/发起机构购买基础资产即可。而就CMBS/CMBN而言，其基础资产通常为信托受益权，底层资产为拟制的房地产抵押贷款，现金流来源系作为质押财产的物业运营收入。故CMBS/CMBN的交易结构中双SPV，一般由发行载体与中间层的信托构成。该信托性质以单一资金信托为常例，不过采用财产权信托的产品也有所增多。

类REITS的产品结构则最为复杂，除了发行载体，还包括中间层SPV，即用于持有第三层SPV(即项目公司)股权以及向该SPV发放股东借款的载体；而项目公司则用于持有目标不动产产权。当然，实务中，考虑税务筹划的需求以及不动产产权归属的情况，类REITS产品搭建过程中亦可能短暂出现4SPV,甚至更多层SPV的结构,主要是在项目公司层面进一步往下延伸。但基于简化交易结构和缩短目标物业现金流回流进程的需求，我们通常会在类REITS产品设立前以吸收合并等方式，将项目公司下层的SPV予以缩减。

 

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