观点地产网“区位独特……人口密集……政府重视。”“未来建成后为周边5公里范围内唯一一个购物中心，消费潜力巨大。”

位于广州的悦汇城项目，最近成为重点宣传对象。在不久前举办的一场发布会上，越秀地产商业板块联席总裁程九洲，他同时是悦汇城的总经理，宣布该项目将是“越秀地产零售商业的‘航空母舰’”。

越秀地产董事长林昭远同几位合作方站到台前，宣告“越秀零售商业战略联盟”成立，联盟招牌在大屏幕上亮起。

尽管宣传重点在“零售”上，但在烟幕之下，越秀集团如此看重此项目的原因或有更深远考虑。作为广州国资产业基金和越秀集团旗下商业孵化基金的首个商业项目，悦汇城别具意义。

在以越秀地产为代表的开发端，到以越秀房托为代表的退出端之间，一种更新型的金融工具正被越秀所采用。

相同的路径

悦汇城的前身是财富天地广场，位于广州市荔湾区西湾路，原本定位为“国际鞋业主题商城”。2007年，越秀地产以17亿元的价格拿下项目地块，后来打造成囊括商贸城、写字楼及财富公馆三大物业的商业项目。

2018年12月该项目从越秀地产平台剥离，一支PE基金接手其77.79%股权连同相关债务，成交价24.18亿元，若考虑要立即偿付的债款，总交易价格估计为26.98亿元。

公开资料显示，这只基金于去年年末由越秀产业基金组建，称为“一号基金”，总规模50亿元，其中广州国资产业基金出资43亿元，越秀地产通过子公司出资7亿元，属于私募形式。

该基金以增值型为主要策略，主要投资标的为于一二线城市核心区域有潜力的商业物业。基金主要参与商业物业项目孵化环节，采用基金化运作模式，联合资产管理团队，共同对商业物业进行升级改造及业态调整，以提升租金及资产价值。

最后，待项目成熟后，将资产注入香港REITs或C-REITs，实现项目退出与基金收益。悦汇城是基金的第一个项目，目前进行到升级改造的步骤。

据介绍，该项目定于2020年10月1日前开业，改造费用约为10亿元。目前“结构改造年底可以完成，机电改造年底可完成60%，装修明年4月可以完成，外立面明年5月可以完成。招商完成30%，预计年底可达60%”。

悦汇城或许不会是孤例。2019年9月10日，越秀地产挂牌旗下佛山星汇云锦的项目公司100%股权。星汇云锦项目总建筑面积约29万平方米，其中住宅部分全部售罄，商业部分涵盖购物中心和写字楼，面积约11.2万平方米。

有市场声音就认为，星汇云锦项目亦有很大几率由与越秀相关联的基金接手，进行孵化。

另一方面，越秀地产商业板块即越秀商投旗下，拥有29个商业项目，这些持有型商业资产产品线涵盖写字楼、商场、酒店公寓和专业市场，未来也不排除通过相同的路径进行金融化。

地产金融化

一位熟悉越秀的业内人士告诉观点地产新媒体，充分地利用一些地产金融化的工具达到去杠杆的目的，可能是现在房企对抗流动性风险的重要方法。

“目前越来越多地块在商业方面要求自持的比例，住宅、可售商业建成后能立刻卖掉，自持商业则不然。”又或者，一些发展商乐意于经营存量，也会有不少自持商业。

这时采取一些平行基金的方式，在项目的不同阶段将一些境内外的私募、公募基金等进行合理的组合，就能将自持商业部分进行出表。

据了解，目前私募基金普遍采取三种不同策略：机会型、增值型、核心型。而公募基金，一个最常见的例子是房地产信托投资基金，对越秀集团来说，则为越秀房托。

“机会型一般投资开发拿地阶段，要求高回报。”所以对房地产商来说成本也相对较高。在这个阶段普通房企一般会选择利用成本较低的自有资金和银行的资金，例如开发贷等。

但当某个项目建成后，处于运营的初步阶段。房企通常就可以引入一些增值型私募基金进行出表操作，上述悦汇城（该项目虽然年代久远，但未来升级改造后，仍然可以被看作处于运营的初步阶段）就是类似情况。

这类项目一般需要3-5年时间达到成熟阶段，而在之前的低潮期，它既难符合REITs固定回报、稳定现金分派的要求，通常亦难符合房企内部收益率的要求。

“但增值型基金要求会比较低，IRR在12%就足够了。”上述人士称，它追求的是项目成熟出售时，资产增值带来的收益。

以前越秀采用一套“开运金”模式。投资拿地、前期策划、规划设计、项目建设的开阶段，及招商运营、物业管理的运阶段，几乎由越秀地产独立完成。待项目成熟后，才能走到由越秀房托负责的金融化，即金阶段，完成出表。

未来，通过组建和引入私募基金，项目可能在运营阶段就能实现退出。“这将帮助房企快速回笼资金，再将资金投入到新项目的开发中去，实现快速扩张和发展。”

这正符合目前越秀地产的需求。在今年8月份举办的半年度业绩会上，董事长林昭远就提到，“公司规模肯定要往前走，要超过1000亿。”截至去年年底，越秀的地产版图已经扩展到全国15个城市，今年上半年通过积极进入长沙、郑州和深圳，这个数字变为18个。

除商业项目之外，越秀在今年以来也重新拾起“地产+基金”的拿地模式。

在这种模式下，越秀地产与越秀集团旗下越秀产业基金合作，在拿地时一起拿地，当项目开发销售回款后，越秀地产再根据情况回购项目股权。

这样的方式最明显的好处是，越秀地产可以在前期以较低成本拿地，减少资金压力，保持较低的负债水平。

解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

纳尔股份（002825）在机构调研时表示，公司介入氢能源燃料电池行业，从核心零部件及关键装备入手，加速技术及产品的研发。公司拟投资设立氢能基金，孵化培育新赛道上与公司氢能业务具有协同性、在行业内有技术及市场优势的头部种子企业，与行业内的优秀企业建立深度合作关系，并在确定性增高时通过收购兼并等手段推动项目及公司氢能业务的快速发展。

艳艳 金磊 发自 凹非寺

量子位 | 公众号 QbitAI

ChatGPT如日中天，OpenAI暗中又落一子。

落在哪里？芯片。

本月，它与GitHub前CEO等2位投资人，帮助一家美国芯片商完成了1500万美元（约合人民币1.04亿）的天使轮融资。

这家公司可谓野心勃勃：

一放话要将晶体管尺寸做到最小。

二放话要将传统晶圆片的生产时间从几个月锐减到几个小时。

其创始人更是大有来头：

一个是“硅仙人”，一个是“硅神童”。

前者，叱咤芯片界40余载，代表作品包括Zen架构、苹果A4/A5处理器等，曾让乔布斯和马斯克都心悦诚服；

后者，则是在自家车库靠纯自学完成1200个晶体管的CPU，性能可以媲美英特尔初代产品的22岁少年。

△Jim Keller、Sam Zeloof

这一老一小传奇，如今全部被OpenAI盯上。

这是要把自己当下的“命门”——算力，好好盘算盘算的节奏？

它，具体什么来头？

如上所提芯片商，名叫Atomic Semi。

2022年10月28日成立，正如其名，“Semi”代表半导体，“Atomic”意为“原子的”，它暗示了两位创始人的雄心壮志：

通过进一步优化制造工艺，将晶体管的尺寸减小到最小。

姑且可以叫它“原子之心”（狗头）。

△公司logo

如开头所提，除了这个目标之外，Atomic Semi还要讲究速度：

相比传统的芯片在被送去测试和包装之前会在晶圆厂待上几个月，Atomic Semi希望可以在数小时内为客户提供成品。

Atomic Semi表示，即使这样的芯片产品可能低，但价格可以更优惠。

因此，总结下来，Atomic Semi的目标就是：快速、低价、微芯片。

两位创始人能否撑得起如上野心？

创始人一：Jim Keller，业界美誉“硅仙人”。

今年63岁的他，从1982年开始，先后辗转于DEC、AMD、苹果、特斯拉、英特尔等公司，在处理器架构领域积累了40余年经验。

他曾是AMD K8微架构（包括最初的Athlon 64）的首席架构师，并参与设计了Athlon（K7）微处理器。

用于iPhone4和iPad的A4、A5移动处理器亦有他的重要贡献。

此外，他还是x86-64指令集和HyperTransport互连规范的共同作者。

再往后，2012年到2015年，他又再次回到AMD从事了AMD K12和Zen架构的研发。

后来便是加入特斯拉担任动驾驶硬件工程副总裁、加入英特尔出任高级副总裁。

用网友戏称的话来说，Jim Keller就是“以一己之力，维持了业内平衡的大神”。

再来看创始人二：Sam Zeloof，人称“硅神童”。

自学成才的他在自家车库打造了一个微芯片厂，从光刻机到显微镜以及各种试剂和材料都是到处淘来。

2018年，17岁还是高中生身份的他做出了自己的第一款芯片，代号Z1，一战成名。

2022年，22岁的他，已成为CMU的大四学生，这时他已经可以做出媲美英特尔初代芯片“4004”的性能，也就是Z2，吸引了100多万人的围观。

Z2拥有1200个晶体管，已经是Z1的200倍，面积却是它的1/4，Zeloof本人开玩笑称：

已超摩尔定律了哦。

对于这块CPU，从最开始的设计，到制作晶圆，包括显影、扩散掺杂磷、腐蚀氧化层、溅射金属、腐蚀金属、表征、打线、封装、测试等一些列操作，全部由他一个人在车库里完成。

在Z2完成后，他还升级了自己的那台光刻机，将工艺缩小到300nm，达到了90年代中期的商业制造水平。

这一切都被他记录进视频发到YouTube上。

为观众所不知的是，秀操作归秀操作，他也在努力将能力发挥到真正有用的地方。

也就是创办Atomic Semi。

如今，凭借着两位创始人瞩目的背景，Atomic Semi顺利筹集了1500万美元的天使轮融资，预计估值可达1亿美元。

除了OpenAI，还有3位投资人，分别是：

• GitHub前首席执行官Nat Friedman
• 加密基金Paradigm创始人Fred Ehrsam
• 以及硅谷著名天使投资人Naval Ravikant

而在Atomic Semi的官网上，我们发现，公司正在加紧招兵买马，包括硬件工程师、实验室技术员、机械工程师、工艺工程师等6个岗位，年薪给到17万美元。

此外，就在昨天，Jim Keller和Sam Zeloof双双在推特上转发了一条推文：

在X射线显微镜的逐渐放大之下，Atomic Semi的logo清晰地展现在一块芯片之上。

两位也借此昭告天下：我们来了。

OpenAI的投资热

很多人所了解的OpenAI，或许仅停留在微软向它投资了100亿美元。

但其实对于投资这事，OpenAI自己也在下一盘大棋。

早在2021年5月，OpenAI便启动了1亿美元的基金，并且据称已经投资了至少16家公司。

而就在去年的11月2日，OpenAI还推出了一个名叫Converge的孵化项目，目的就是帮助那些可能对AI带来变革的公司。

具体而言，参与这个项目的公司，可以从OpenAI那里获得100万美元的股权投资，以及OpenAI还会为被投公司量身打造定制的模型和编程技术等。

就OpenAI公开发布的消息来看，基于Converge的第一轮投资包含至少10家创业公司。

从目前不完全统计来看，OpenAI投资所涉猎的领域较为广泛，除了自身的“命门”算力之外，在开发者工具、会计、教育、设计、学习等领域均有所涉足。

并且在2022年12月1日，OpenAI Startup Fund官方发文重点介绍了四家被投公司Descript、 Harvey AI、 Mem 和 Talk。

在OpenAI看来，它们通过深入整合AI模型，在大规模重塑创造力、法律服务、生产力和教育方面具有巨大潜力。

而正如刚才提到的，OpenAI在提供资金支持的同时，还提供自家的技术支持；对于这一点，不少人的观点是OpenAI正在下一盘生态大棋。

因为只要被投公司继续选择使用OpenAI家的产品，那么OpenAI便能保持在投资基金上的优势；而且在一定程度上也会让OpenAI在财务上受益。

不过谈到OpenAI的投资生意经，也绕不开Sam Altman还身兼Y Combinator总裁的这个头衔。

毕竟从投资模式上来看，Converge和Y Combinator确实有着相似之处：都是通过股权投资来提供资金。

而且OpenAI对投资这事立下的一个小目标还是“世界上最好的孵化器”，这就让不少人对二者的区别产生了疑问，甚至有人认为Sam Altman希望通过Converge来取代YC。

对此，Sam Altman也公开表达了他的看法：

YC就是YC。

你可以二者兼得。

整体来看OpenAI的投资生意经，或许可以总结为：一手填补自身“命门”，一手打造产品生态。

那么你对此怎么看？

参考链接：

[1] https://www.yahoo.com/now/chatgpt-creator-openai-announces-first-210153811.html
[2] https://news.ycombinator.com/item?id=34907885
[3] https://twitter.com/sama/status/15684352?lang=en
[4] http://www.myzaker.com/article/63da609e8e9f09447505b93b/
[5]https://www.eenewseurope.com/en/garage-chipmaker-forms-startup-with-processor-veteran/

— 完 —

量子位 QbitAI · 头条号签约

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21世纪经济报道记者 许秋莲 上海报道

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5. 具备为“科大硅谷”入驻企业提供法律、财务、管理、技术、培训、创意设计、工业设计等科技创新特色服务的能力。

通过遴选加入“科大硅谷”后，如何支持全球合伙人以及合作的具体内容，“科大硅谷”也给出了具体答案。

“科大硅谷”在规划布局范围内提供若干“创新单元”，全球合伙人在“创新单元”上构建“团队+基金+载体”的运营模式，支持联合设立子基金，提供“一事一议”“基金+奖补”支持，致力打造“一栋楼就是一个创新联合体，一栋楼就是一个产业链”的高能级科创特区。

1. 在“科大硅谷”规划布局范围内提供物理空间及相关租金与改造升级支持。

2. 提供启动资金和运营经费支持，支持科大硅谷引导基金与“创新单元”联合设立子基金。

3. 支持“创新单元”运营主体及孵化项目申报和享受省市相关政策及“科大硅谷”专项政策。

4. 支持“创新单元”主办、承办国内外各类“双招双引”活动。

5. 为“创新单元”提供品牌推广、信息发布、活动宣传等媒体支持。

科大硅谷服务平台公司会同属地政府划定“创新单元”，全球合伙人按“创新单元”成立法人实体并开展运营管理，首期签约5年，期满通过考核方可续约。合作范围包括但不限于：

1. 结合《“科大硅谷”建设实施方案》《支持“科大硅谷”建设若干政策》等省市区相关政策要求，制定“创新单元”运营方案。

2. 与属地政府及科大硅谷服务平台公司签署委托运营三方合同，明确目标任务、权利义务、运营绩效、奖惩措施等。

3. 积极在海内外配合“科大硅谷”开展“双招双引”工作，为入园企业提供一站式服务。

招募的具体流程为：在规定时间内提供报名材料——科大硅谷服务平台公司会同属地政府开展遴选——对接入围合伙人——明确合作意向、细化合作方案、落实具体政策——签署正式合作协议。

重要提示：“科大硅谷”2023年全球合伙人首批招募截止日期为2023年3月31日17:00。

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