产业地产产品的落地运营，最终体现在各种资源的整合和落地上。产业资源网络有多广，产业朋友圈有多大、有多强，是评判产业地产运营能力的关键。

建设资源网络，首先要深刻理解产业地产落地需要什么样的资源，比如文创地产开发需要整合的产业合作伙伴包括创作者资源、传播者资源、分发资源、投资孵化资源、政府新闻管制资源等。其次，要以利益分享、合作共赢为基本理念，通过兼并、收购、合资、合作和战略联盟等多种方式，高效、灵活地搭建产业合作伙伴网络。结合多年的产业地产咨询服务经验，我们总结了产业地产落地运营所需要的六类相关资源

——产业、运营、金融、服务、政府和协会资源，下面逐一进行探讨。

一、产业资源推进拿地和落地运营

产业资源是产业地产所需要的核心内容，是推进产业拿地和落地运营的核心抓手。对于特定产业地产产品， 首先要梳理产业与地产的关系，明确需要什么产业资源？什么是关键产业资源？企业只要抓住一批有品牌效应、有带动作用的关键产业资源就可以了，其它的完全可以采取松散合作方式。我们认为企业应重点关注三类产业资源：行业领军企业、产业 IP 资源、创新源头资源。

1、行业领军企业

构建产业生态和平台经济，已成为行业领军企业的主要标签。谷歌、微软、苹果、亚马逊、思科、腾讯、阿里、百度、华为、小米、华大基因、科大讯飞、海尔等等，还有很多很多的细分领域冠军企业，全球经济活力很大程度上得益于这些行业领军企业，它们积极布局创新创业孵化，通过总部平台、创客空间、投资基金、技术联盟等载体构建产业生态圈，缔造产业帝国，实现全球链接。

例如天亿集团依托“美年大健康”为基础的精准流量、医疗载体和渠道影响力，通过“中卫基金”专业投资平台，协同政府、行业、学术、渠道和终端等医疗资源，建设精准预防、先进诊断和医疗服务领域创新生态链。天亿集团已与近千家医疗器械、医用耗材、检验试剂、医疗服务等公司深度合作，共同搭建医疗健康领域的产业资源链。

产业地产商寻求与行业领军企业的合作，不能只是举旗子拿地，或只是提供商务空间，还要真正从产城融合、城市提升、产业投资等维度探讨深层次合作。

2、产业 IP 资源

近年来，产业 IP 成为热点中的热点，整合产业 IP 成为产业地产运营的主要引爆点。企业要结合产品模型落地来寻找产业 IP 资源，比如做文创地产要有合作的创作资源、分发渠道资源等。透过形式多样的产业 IP 现象，产业 IP 资源主要可以分为两类，一类是成熟的产业 IP 项目，一类是创新的产业 IP 项目。

从成熟的产业 IP 项目看，国外 IP 资源引进是一个主流，包括医疗、教育、体育、主题公园等等，这种资源总是有限的，花的代价会比较大。创新的产业 IP 项目主要是结合新生代消费、新文化元素、创作大咖等构建的产业项目，近年来在消费升级的引导下出现了大量的产业 IP 项目，大部分产业 IP 项目还处在培育阶段，如果看得准可以从中挖出很多宝贝来。

3、创新源头资源

创新源头资源主要指知名大学和科研院所，企业寻求创新源头资源的合作，主要是利用知名大学和科研院所的扩散效应，将新技术、技术人才、风险资本、商业模式导入到产业领域。比如绿地集团与复旦大学组建了校企合作平台，着力打造园区服务、科技金融与科创产业集群等业务板块。

现在高校和科研院所很热衷于在各地建分支机构，但很多合作基地的建设都是流于形式，挂个名并没有实质性的成果转化。因此，如何把与高校和科研院所的合作做实很重要。从成熟的市场经验看，这种合作要具化到人，形成科学家＋企业家、艺术家＋企业家的双组合，再引入产业投资基金的支持，才是比较完美的组合。

二、运营资源合作推进产业招商和运营

运营资源主要指专业的产业地产招商和运营服务机构，不想介入运营环节的开发商，或者进入产业地产领域时间不长的开发商，可以找第三方运营机构进行合作，合作方式主要有参股模式、托管模式、咨询模式等。参股模式指双方共同成立项目运营公司，运营商直接投资入股，或以一定期限内的服务费用换取股份。从可供选择的运营资源看，主要包括老牌的产业地产运营商、新兴的产业地产运营商、专业的招商服务机构三类。

1、老牌的产业地产运营商

亿达中国、张江高科、天安数码城、东湖高新、中电光谷等老牌的产业地产运营商，都在尝试发展轻资产运营业务，以咨询、委托运营、包租等模式实现全国扩张。亿达中国正实施“以轻带重”、“全国拓展布局”的发展战略，截至 2017 年底轻资产模式运营管理项目已有 24 个。大型房企进入产业地产市场，主要是寻找老牌的产业地产运营商进行合作，如万科与天安数码城、碧桂园与天安数码城、华润置地与天安数码城、保利地产与亿达中国等。

2、新兴的产业地产运营商

随着产业地产市场的快速发展，诞生了很多轻资产模式的产业地产运营商，比如中城新、百富东方、海龟科技、博济科技园等，他们的主要业务就是做产业地产招商和运营服务。还有一些聚焦在特定领域的产业地产运营商，如上海圣博华康、上海德必、上海静工、上海弘基等主要聚焦于创意产业园运营。像商业地产领域商业运营公司一样，专业的产业地产运营机构一定会在未来的产业地产领域占有一席之地。

3、专业的招商服务机构

专业的招商服务机构主要包括三类：一是仲量联行、世联行等地产顾问公司，少量参与产业地产项目的租售业务；二是亿方倾城、谷川联行、伙伴产业服务集团等专业从事产业地产招商服务的机构，他们主要采取线上线下相结合的招商服务模式；三是以国外产业资源导入和落地服务为主的资源对接服务机构。加拿大圣劳伦斯创新中心是国际资源落地、国际项目落地、国际产业导入和落地的一个平台。聚焦健康养老、旅游文创、教育培训三个领域，具体行业包括高科技、新材料、新能源、环保和智能制造机器人、贸易电商、农业食品、传媒文创影视等。

三、金融资源构建强大的金融朋友圈

要做好产业地产，除了自身构建金融业务板块，还要构建强大的金融朋友圈。金融资源包括开发金融和产业金融两类。在开发金融方面，除了传统的融资渠道，基金化开发成为未来主流；在产业金融方面，要结合企业发展的融资性需求、并购性需求、经营性需求和投资性需求，搭建多元化的金融服务体系。在产业地产商需要拓展的多种金融业态资源中，包括基金管理公司、资产管理公司、融资租赁公司、担保公司、小贷公司等，我们主要关注未来最有前景的三类金融资源，他们是产业供应链金融、产业投资基金和地产投资基金。

1、供应链金融

供应链金融主要围绕产业供应链的发展，为核心企业及其上下游企业提供交易平台和融资解决方案。近几年，借助互联网、大数据征信、普惠金融等创新技术，供应链金融获得了高速发展，典型企业如金恪金服、蚂蚁金服、海尔金控、怡亚通、聚织云、网商银行、点融网等。融资租赁将成为产业地产开发投资的重要方向，类似厂房融资租赁在国外已比较成熟，典型企业如中民投健康产业融资租赁、芯鑫融资租赁、远东宏信融资租赁、成都金控融资租赁等。

2、产业投资基金

产业投资基金几乎成了产业地产的标配，包括产业引导基金、创业孵化基金、产业投资基金、产业并购基金、技术并购基金等，各种类型的产业投资基金应运而生。参与产业投资基金的金融资源主要有以下几种类型：一是政府主导的产业基金，如国家战略性新兴产业、集成电路产业、光电与创新科技产业、航空产业、文化产业、健康产业、农业产业等领域的投资基金；二是私募股权投资机构，如中信产业基金、复星资本、鼎晖投资、弘毅投资、硅谷天堂、光大控股、阿里资本、腾讯投资、金浦产业投资、时代伯乐、

磐石资本、云锋基金、天赋资本、深圳中泽瑞等；三是信托投资机构，主要参与区域城建基金、专项产业基金及综合产业基金运作，如中信信托、平安信托、安信信托、中融信托、五矿信托等。保险公司也纷纷介入私募股权投资业务，如国寿投资控股、人保资本投资管理、平安创新资本公司等。

3、地产投资基金

产业地产运营绕不开的一个难点是回报周期长，而解决这一难题的有效途径，除了出售物业以外，便是运作产业地产基金。在国外产业地产基金已有大量成功案例，国内的产业地产基金还在前期摸索发展中。从金融资源看，主要包括从传统地产领域挤压而出、具有强烈避险需求的金融资本，以及看好国内产业地产前景的海外资本。参与产业投资基金的金融资源主要有以下几种类型：一是凯雷投资、复星、黑石、淡马锡、汉富等；二是平安不动产、银证基金、嘉民基金等，专注物流地产投资及资产管理机构；三是保险公司下属的国寿投资控股、人保资本投资管理等；四是保险基金、养老基金、社保基金等公共基金。

四、服务资源集成市场资源搭建服务平台

产业地产服务平台的建设，需要集成市场上的产业服务资源，他们主要为入驻园区企业及其员工提供各种专业性的服务。从服务资源的类型看，主要分为专业服务、创新服务和平台服务三类。

1、专业服务机构

专业服务商是指围绕企业价值链环节提供专业服务的各类机构，包括财税服务、项目申报服务、知识产权服务、工商注册服务、法律服务、人事服务、培训服务、IT 服务、营销服务等。

2、创新服务机构

创新服务商是指围绕产业的创新链提供专业服务的各类机构，主要包括三类机构：一是技术中介机构， 提供技术交易、产业化所需的认证、评估、咨询、培训、代理等服务，包括技术经纪人事务所、科技成果评估机构、技术交易所、生产力促进中心、创业服务中心等组织机构；二是技术服务机构，针对产业共同的技术需求提供研发、检测等服务，如华测检测；三是创新孵化机构，国内有清华科技园、创新工场、3Wcoffee 等新型孵化器，国外有冷泉港实验室、马里兰大学生物孵化器等。

3、平台服务资源

中小企业的爆发式增长、企业轻资产运营的转型，带动了万亿级企业级服务市场的发展。以企业级服务资源整合为诉求点，出现了很多企业级服务平台，他们可以作为产业地产商整合服务资源的重要路径。一类是 O2O 服务平台，以互联网＋企业服务的 O2O 平台模式获得快速发展，如金柚网、公司宝、园区在线、汇桔网、与腾网等。一类是集成服务平台，如万科的星商汇平台在产业地产领域内搭建生态系统，汇聚各行业优质服务商和资源，为企业发展不同阶段的瓶颈与需求，提供定制化服务。

五、政府资源，打通项目申报、审批和政策渠道

这里讲的政府资源，主要是产业地产招商运营角度看需要拓展的资源网络。举个例子，双创经济园区都非常重视项目申报这项服务，而要做好项目申报服务，就要与相关项目审批机关建立好联系，才能精通相应审批流程、规范和要点，从而快速编制、递交相关申报文件。与产业地产招商运营相关的政府资源主要分为三类：行业管制类、知识产权类和专项基金类。

1、行业管制类

在行业管制方面的资源拓展，最好是能够争取服务入园，次之是建立绿色通道，再次之是与具有政府公关能力的中介机构合作。行业管制类的政府资源主要涉及三类：一是专业运营资质类，包括医药保健、增值电信、网络游戏、影视电影、建筑资质、金融备案、图书音像、食品饮料、个护化妆等，如医药保健领域的专科门诊、中医馆审批；二是国家管制产品的审批，如食品、药品、医疗器械、母婴玩具等；三是文化产品发行审核，如影视、戏剧、图书音像等。

2、知识产权类

知识产权是科研机构、创新企业的核心命脉，知识产权保护服务对科技地产、文创地产等意义举足轻重。一方面，努力搭建起与国家、省市知识产权工作部门、公证、仲裁等市场监管机构的合作关系网络；

另一方面，适当拓展从事知识产权服务的国际、国内 Top 级律师事务所资源。3、专项基金类

专项基金相关的政府资源主要包括三个层面：一是国家级项目，包括绿色工厂、绿色设计产品、绿色供应链管理、国家重点创新项目、中国制造 2025 重点项目、国家重点实验室等；二是省级项目，包括企业技术中心、科技小巨人企业、高新技术成果转化、创新基金项目等；三是市／区／县级项目，包括创新基金项目、科技小巨人等。

六、协会资源，促进产业招商和运营服务

这里讲的政府资源，主要是产业地产招商运营角度看需要拓展的资源网络。举个例子，双创经济园区都非常重视项目申报这项服务，而要做好项目申报服务，就要与相关项目审批机关建立好联系，才能精通相应审批流程、规范和要点，从而快速编制、递交相关申报文件。与产业地产招商运营相关的政府资源主要分为三类：行业管制类、知识产权类和专项基金类。

1、行业管制类

在行业管制方面的资源拓展，最好是能够争取服务入园，次之是建立绿色通道，再次之是与具有政府公关能力的中介机构合作。行业管制类的政府资源主要涉及三类：一是专业运营资质类，包括医药保健、增值电信、网络游戏、影视电影、建筑资质、金融备案、图书音像、食品饮料、个护化妆等，如医药保健领域的专科门诊、中医馆审批；二是国家管制产品的审批，如食品、药品、医疗器械、母婴玩具等；三是文化产品发行审核，如影视、戏剧、图书音像等。

2、知识产权类

知识产权是科研机构、创新企业的核心命脉，知识产权保护服务对科技地产、文创地产等意义举足轻重。一方面，努力搭建起与国家、省市知识产权工作部门、公证、仲裁等市场监管机构的合作关系网络； 另一方面，适当拓展从事知识产权服务的国际、国内 Top 级律师事务所资源。

3、专项基金类

专项基金相关的政府资源主要包括三个层面：一是国家级项目，包括绿色工厂、绿色设计产品、绿色供应链管理、国家重点创新项目、中国制造 2025 重点项目、国家重点实验室等；二是省级项目，包括企业技术中心、科技小巨人企业、高新技术成果转化、创新基金项目等；三是市／区／县级项目，包括创新基金项目、科技小巨人等。

欢迎地产同行、产业同行关注、专业交流。

近年来，为进一步发挥金融对泗洪经济发展的支撑作用，加快培育乡镇规模以上企业，支持乡村振兴工作。泗洪县通过鼓励各乡镇设立“规上企业”孵化风险分担基金（简称：孵化基金），由泗洪县政府性融资担保机构（泗洪县苏盛担保）牵头，面向乡镇小微企业推出“规上贷”产品，进一步加大对小微、初创企业信贷支持力度。在突出地方政府的主体地位的同时，将政、银、担、企凝结为利益共同体，全面推动“小转规、规改股、股上市”，提升乡镇企业市场竞争力。近年以来，泗洪县苏盛担保已与上塘、双沟等乡镇达成“规上企业”孵化基金合作协议。由乡镇所属平台公司出资设立本乡镇“规上企业”孵化基金，交与苏盛担保管理，目前已投放“规上贷”五笔，合计1965万元。（财政局 宋明阳 冯飞跃 审核 沈权 责任编辑 杨浩）

（来源：泗洪县人民政府网站） 【投稿、区域合作请邮件 信息新报 3469887933#qq.com24小时内回复。】

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发布日期：2022-08-27 10:17:58 所属分类： 传媒

智通财经APP讯，贝因美(002570.SZ)发布公告，公司近日收悉控股股东拟由下属全资子公司金色未来投资作为普通合伙人(GP)发起设立产业基金的《告知函》，基金总规模为人民币20亿元，首期3亿元，其中金色未来投资以普通合伙人身份认缴出资300万元，占比1%。

基金投资领域以母婴产业孵化方向为主，包括但不限于母婴用品、亲子服务、辅助生殖、新资源食品等多个与母婴相关领域和其他现代服务业项目，高新技术和新兴产业项目等，并优先考虑符合贝因美股份有限公司战略发展的项目。基金首次募集的合作方为除金色未来投资以外的贝因美股份有限公司非关联第三方，募集资金来源包括但不限于相关政府产业扶持资金、国有资金、银行理财子公司资金等(具体以实际出资为准)，毋须贝因美股份有限公司出资。具体项目孵化与储备由该基金独立决策，基金投资方式为股权投资。公司对基金孵化成功的项目有优先并购权。

公司支持控股股东下属子公司设立上述产业孵化基金项目。该基金的设立一方面可以充分利用控股股东在孕婴童产业资源方面的优势地位，帮助公司获得母婴生态圈业务孵化的有效途径，能更好地助力公司实现母婴生态圈战略业务的拓展，另一方面有效避免了与控股股东的同业竞争和公司的投资风险。未来，公司将根据基金投资项目的进展情况及公司发展需要，依法合规实施并购事项。

本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

一、对外投资概述

天夏智慧城市科技股份有限公司（以下简称“公司”、“天夏智慧”），于2016年12月6日召开第八届董事会第十一次会议，审议通过了《关于全资子公司投资设立杭州天夏一号产业孵化基金的议案》，同意杭州天夏科技集团有限公司（以下简称“天夏科技”）参股杭州“天夏一号”产业孵化基金（拟注册名称，以工商登记核准为准）。

根据深圳证券交易所《股票上市规则》及相关规定，本次对外投资事项不构成关联交易。本次交易不需提交股东大会审议，也不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。

二、合作方基本情况

1、杭州天夏科技集团有限公司

公司名称：杭州天夏科技集团有限公司

住所：杭州市滨江区六合路368号1幢北四楼A4068室

统一社会信用代码：9154676

法定代表人：夏建统

注册资本：7,500万元

公司类型：一人有限责任公司（内资法人独资）

经营范围：经营测绘业务（具体按乙测资字33101082 范围经营）（涉及前置审批的项目的在有效期内方可经营）；技术开发、技术服务、技术咨询、成果转让；计算机网络系统安装，计算机系统集成，计算机软、硬件及外部设备；服务：成年人的非文化教育培训（涉及前置审批的项目除外）；设计、制作：国内广告；其他无需报经审批的一切合法项目（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

股本结构：天夏智慧城市科技股份有限公司持有100%股份。

2、中睿汇智资本（北京）管理有限公司（基金管理人）

公司名称：中睿汇智资本（北京）管理有限公司

住所：北京市海淀区信息路22号B座2层02-A474室

统一社会信用代码：911101083272609479

法定代表人：马敬忠

注册资本：10,000万元

公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股）

经营范围：投资管理。（“1、未经有关部门批准，不得以公开方式募集资金；2、不得公开开展证券类产品和金融衍生品交易活动；3、不得发放贷款；4、不得对所投资企业以外的其他企业提供担保；5、不得向投资者承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益”；企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展的经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）

股本结构：袁熙持有70%股份;马敬忠持有30%股份。

3、杭州高新风险投资有限公司

公司名称：杭州高新风险投资有限公司

住所：杭州市滨江区江南大道3850号创业大厦2楼202室

统一社会信用代码：980254U

法定代表人：任小玲

注册资本：8,000万元

公司类型：一人有限责任公司（内资法人独资）

经营范围：创业投资业务；代理其他产业投资企业等机构或个人的创业投资业务；创业投资咨询业务；为创业企业提供创业管理业务；参与设立创业投资企业与创业投资管理顾问机构（未经金融等监管部门审批，不得从事向公众融资存款、融资担保、代客理财等金融服务）

股本结构：杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司持有杭州高新风险投资有限公司100%股份。杭州高新技术产业开发区财政局持有杭州高新技术产业开发区资产经营有限公司100%股份。因此，杭州高新风险投资有限公司为杭州高新技术产业开发区（即杭州市滨江区）政府下属企业。

三、基金的主要情况

（一）基本情况

1、公司名称：杭州天夏一号产业孵化基金（有限合伙）（暂定名称，以工商局核准为准）；

2、基金规模：20,000万元人民币；

3、组织形式：有限合伙企业；

4、经营场所：主要为杭州高新技术产业开发区；

5、经营范围：股权投资、债权投资及投资于投资合同约定的其他投资标的；投资管理；投资咨询；中国法律法规允许的其他业务。（以工商行政管理部门最终核准登记的经营范围为准）

6、合伙人出资构成（ 以工商登记为准）：

■

7、基金期限：存续期限为5年。

8、基金管理人：中睿汇智资本（北京）管理有限公司

9、基金托管银行约定为杭州银行滨江支行

（二）基金的管理模式

1、该基金成立投资决策专门委员会和专家顾问委员会，并根据发起人协议（或合伙协议）委托天夏科技负责运作管理，同时可根据需要设立专门项目管理公司。杭州高新技术产业开发区政府（以下简称“区政府”）作为出资人不参与该基金的日常经营和管理，但拥有监督权以及其他所有股东权利。

2、杭州高新风险投资有限公司代表区政府负责履行出资义务，并行使监督权利，对该基金进行持续跟踪，及时了解和掌握经营和财务状况，定期向区政府报告监督检查情况和处置建议，并可按年度组织对基金进行专项审计。

（三）基金投向

1、所投资项目原则上主要是工商税务关系注册在杭州高新区（滨江）内的企业，重点投资智慧城市、智慧物流、智慧旅游、农业健康、物联网、清洁能源、创新金融等领域。其中投资区内企业的资金不低于全部投资额的65%，包括投资后在高新区（滨江）落地或被高新区（滨江）企业并购的。

2、所投区内项目的投资阶段须主要是创业期、成长期的科技型企业，其中，安排用于创业期阶段科技型项目孵化的投资项目数占对外投资的比重不少于50%。

3、投资对象原则上仅限于公司制等法人型企业，不支持投资于其他创业投资企业和合伙、有限合伙企业。

4、不得控股被投资项目；不得投资于金融、证券、期货、房地产、二级股票市场等。

（四）股权退出

1、在该基金存续期间，如该基金希望区政府引导基金提前退出，或基金其他合伙人有意愿受让区政府所持股份，区政府引导基金可以选择提前退出或转让。

2、区政府引导基金退出时，或基金其他合伙人受让区政府引导基金所占股份时，参股前3年为免息期，其退出或转让价格按区政府初始投资额确定；超出免息期的，按区政府初始投资额与收益之和确定转让价格（收益以初始投资额为基数，按照超出期间人民银行公布的同期贷款基准利率计算）。退出或转让的具体程序按照合伙人的约定或法律规定履行。该基金合伙人之外的投资者购买区政府在基金中所持股份的，按国有资产转让程序以公开方式进行。

3、基金到期解散时，区政府的股权退出价格按照其初始投资额与收益之和确定（收益以初始投资额为基数，按照免息期之外的期间人民银行公布的同期贷款基准利率计算），其他股权投资收益由基金其他合伙人按照约定方式进行分配。

4、该基金未按约定进行投资的，或在成立一年内未对外投资的，区政府有权选择提前退出，其他基金合伙人有义务予以配合。

四、本次对外投资的目的及对公司的影响

1、公司全资子公司将通过设立基金，充分发挥政府创业投资引导基金作用，通过专业投资机构管理以及市场化运作，以创业、孵化、投资、收购整合的联动方式，推动企业的发展。

2、基金旨在集中合伙人的资金实力和资源，并利用管理团队的专业能力和投资经验，以期实现资本增值，有利于实现全体股东的根本利益。

3、本次投资资金来源为公司子公司自有资金，公司的现金流存在一定的净流出，但对公司短期业绩及财务状况无较大影响。若基金投资项目达到预期目标，产生投资收益，未来会对公司财务报表产生积极影响。

五、风险提示和后续的信息披露

本基金所投资产缺乏流动性，将可能面临不能实现预期效益的风险。所投资的企业可能受宏观周期、市场竞争、管理不善等因素影响，可能存在投资不能达到预期收益，甚至损失出资资金的风险。作为投资基金，可能面临因基金管理人内部管理失效，影响到基金资金安全及收益水平的风险。

本次设立产业投资基金的事项后续如有新的进展和变化，公司将根据相关规定及时履行信息披露义务。敬请广大投资者谨慎投资，注意投资风险。

六、备查文件

1、公司第八届董事会第十一董事会次会议决议。

2、各方签订的《阶段参股杭州天夏一号产业孵化基金战略合作协议》

特此公告！

天夏智慧城市科技股份有限公司

董事会

2016年12月7日

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