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今天这篇文章我当成是我近期文章中最重磅的文章来对待，因为这一直是给老张困惑的内容，到底城市更新能不能碰集体土地和集体地上物？因为在老张印象中市不能的，而且法律法规都在严格限制，但实施上哪有那么多国有建设用地上的资源去实施，大部分还是城镇化的范围，那城市更新真的就一点都不能碰集体吗？直到老张最近看到一篇律师事务所关于集体土地上房屋征收过程中，被征收人能否请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的文章，以及该文章列举的司法判决给我灵感，让老张对于以城市更新的思路去触碰集体这块有了不一样的理解。所以才写这篇文章跟大家分享，这也是突破了老张的思维定式，也算是实践中求得的，希望能实际运用至具体项目之中。
关于这个问题，必须把集体土地和集体土地上房屋等地上物要区分开来。也就是说这件事是需要分开来看。首先关于集体土体征收，也就是土地性质由集体变为国有这个过程，按照《土地管理法》及其实施条例的要求，必须由政府上手实施。因此集体土地征收这个环节不能交给所谓的市场化主体实施（即城市更新的企业实施主体）是完全正确的，即城市更新中一定不会包括与土地供地之前的相应任何行为，包括土地征收和土地储备，这是法定明确禁止非政府主体实施参与的。也就是说城市更新项目的总投资中，不得包括土地组报卷费用、土地指标购置费用、土地征地费用等涉及土地征收转用相关的资金投资需求，同时由于城市更新选择由政府收储后再供地的模式（城市更新金融可以支持的模式中不包括土地收储供地模式），此时涉及的征拆及基础设施等土地开发投资内容，均不能涵盖在需要金融机构融资介入的城市更新项目总投资之中，否则就是新增政府隐性债务。
那么关键来了，就是城市更新项目中，当土地已经由政府征收为国有后，关于原集体土地的地上物补偿征收是否可以利用城市更新贷款来实施呢？这里需要明确以下两件事：第一就是当土地征收为国有之后，其征收范围的规划是否调整为城市规划范畴，即土地征收之后是否这个地方因为土地征收就变为了城市规划范畴从而成为了城市，如果我们的集体土地征收与地上物补偿征收是同步进行的，没有这个调规的过程，则此时不能适用国有房屋在城市被征收的政策，只有先进行土地征收后，再将征收范围调整为城市规划范畴，其才具备走城市更新的基础。因为它叫城市更新，它连城市都不是，怎么能实施城市更新。第二个关键就是即使规划调整为城市规划范畴，城市更新实施时仍采用当地集体土地地上物补偿标准，这也无法称其为是城市更新，因为国有土地房屋征收标准是与被征收人协商确定或者是多家评估机构随机确定也不能低于市场价格的，这才符合城市更新的基础标准即协商一致原则。因此老张总结一下，只有当土地征收为国有的基础上才有城市更新，而且还必须满足调整为城市规划同时按照国有土地房屋补偿确定原则才能是城市更新，也就是说城市更新方式成本更高。此时金融机构才能够按照协议搬迁的原则将原集体土地上的房屋等地上物补偿视同国有房屋征收补偿，解决了集体土地地上物的问题。
综上，这个问题总算有突破了，也理解了广东三旧改造符合政策的实质。也算打开了城市更新解决集体土地地上物补偿的问题（政府收储供地还是没有突破），看看下一步如何实践吧！欢迎与老张就这个问题进行探讨。
对于新入行的基建新人，很多人对建筑物相关指标的计算方式不是很了解，在此做逐一做一个介绍。
1、规划总用地面积：规划总用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。是按土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。
2、总建筑面积：总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和，包含实用面积和公摊面积。
3、计容建筑面积：计容建筑面积即规划中所有计算容积率的建筑面积之和，等于规划建筑用地面积*计算容积率。一般情况下，计容面积小于等于建筑面积。
4、不计容建筑面积：不计容建筑面积指的是在计算小区容积率时，不包含在内的建筑面积，比如说设备管道夹层、布景天台、挑台、地下人防通道、室外楼梯、露天游泳池等等。不计容的建筑面积是可以使用的，但是这部分建筑面积一般计入建筑产权面积中。
5、容积率：医院建筑容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
容积率＝（建筑面积＋构筑物面积）／占地面积。
例如总规划用地面积10000平方米，总建筑面积20000平方米(总建筑面积包括各个楼层建筑面积之和），则容积率为2。 计算容积率时建筑面积不包括地下的停车场面积。
6、首层基底面积：首层建筑占地面积一般指的是建筑基底面积，建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围垂直投影面积。
7. 建筑密度：建筑密度是指医院建筑物的基底面积总和与规划建设用地面积之比。比如一块地为1000平方米，其中建筑底层面积300平方米，这块用地的建筑密度就是300/1000=30%。建筑密度一般不会超过35%，用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。
8. 绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率
计算公式： 绿地率=绿地面积/土地面积
绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
9、房屋的层数：按照室内正负零以上的层数；
10、建筑高度：建筑高度是以建筑室外地坪到建筑女儿墙或者坡屋面的檐口的距离。
11、建筑最大高度：建筑最大高度指的是建筑局部最高处的高度。
近日，多地公布贯彻落实第二轮中央环保督察报告整改方案。各地列出的整改任务清单，无一例外均涉及“两高”项目违规问题。地方政府对此纷纷出重拳、严整治。
（文 | 本报记者 朱妍）
陕西“调减拟列入‘十四五’规划‘两高’项目79个，压减拟投产达产‘两高’项目28个，但形势依然严峻”；“黑龙江省向国家发展改革委上报的20个‘十四五’拟投产达产‘两高’项目中，有17个开工建设时手续不全，其中8个未经节能审查，13个未获得环评批复”；“宁夏单位地区生产总值能耗和电耗分别为全国平均水平的4倍和2倍，但一些地方仍对遏制‘两高’项目盲目上马认识不足，未批先建问题突出”；“贵州六盘水市2025年焦化产能将达到1400万吨，远超全省规划产能限额”……
记者从生态环境部获悉，近日，上述四地分别公布了贯彻落实第二轮中央环保督察报告整改方案。各地列出的整改任务清单，无一例外均涉及高耗能高排放（以下简称“两高”）项目违规问题。对此，地方政府纷纷出重拳、严整治。
违规行为乱象频出
任由“两高”项目野蛮生长，将直接影响减污降碳进程。去年5月，生态环境部印发《关于加强高耗能、高排放建设项目生态环境源头防控的指导意见》，已明确加强管控和规划约束、严格环评审批等要求。对此，地方主管部门是第一责任人。
在落实的过程中，问题还是出现了。通报显示，陕西一些地方非但没有严格执行要求，反倒为违规项目开绿灯。例如，榆林市榆阳区兖州煤业榆林能化公司二期80万吨/年甲醇装置不符合国家产业政策要求。2021年5月，陕西省发改委已明确提出处置要求，榆阳区发展改革和科技局却违规同意其继续生产，结果该项目在运行中废气直排、污染严重。
“以大庆市黑龙江省龙油石油化工股份公司为例，2020年以来建成投运一套300万吨/年常减压装置、一套40万吨/年轻烃裂解装置，基本建成一套100万吨/年悬浮床渣油加氢装置，均不符合国家要求。但黑龙江省有关部门和大庆市仍将上述项目列为重点项目推进实施，不但违规审批，还为其出具符合产业政策的说明。”有业内人士证实，类似情况在黑龙江省并非孤例。
更严重的是搞变通、改数据等造假行为。在神木市，2020年以来备案的27个兰炭新建项目，有21个不符合要求。部分企业将本应淘汰的小炭化炉简单物理连接后，包装成看似合格的炭化炉逃避淘汰，当地有关部门默许纵容。在石嘴山市，不是用实际减少的煤炭消费量作为新建“两高”项目煤耗替代指标，而是将已淘汰洗煤企业的1000余万吨洗选加工能力作为减量指标。
为追求短时利益而包庇放任、不符合要求的项目未批先建、玩数字游戏企图蒙混过关……记者了解到，“两高”问题在多地并非个案。
亟需处理好发展与减排的关系
遏制“两高”项目盲目发展的信号明确，地方却屡犯难止。要想彻底根治，还需找出积重难返背后的原因。
“‘两高’产业附加值不高，但能源消耗量和碳排放量大，是产业结构调整的重点。但总体来看，其占比依然较高，供给过剩，附加值较高的高新技术产业发展明显不足，目前还难以满足有效供给。”工信部国际经济技术合作中心研究员毛涛向记者坦言。
在产业结构整体偏重、亟待扭转的基础上，部分地方却仍未充分认识到严峻性。毛涛分析认为，有地方未能处理好发展与减排的关系，只看到发展与减排的对立面，而忽视了它们的统一。要么一味攀高峰，借碳达峰之机盲目上马“两高”项目；要么简单“一刀切”，不考虑项目低碳发展水平的差异性，武断处置。还有地方没能处理好当前和长远的关系，要么只考虑工业低碳发展的某个方面，出台头痛医头、脚痛医脚的短效疗法；要么只考虑发展，误认为碳中和是未来的事，甚至对“双碳”呈观望态度。
“不可否认，经过前期重视及大力整治，‘两高’项目铺摊子的势头已有好转，但在部分地区仍有发生。”国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长常纪文直言，任由其盲目发展，不仅侵占土地、浪费能源、破坏生态环境，还将损害国家、区域和行业可持续发展的基础和能力。“由于‘两高’项目的申请和审批时间周期较长，一些地方便在惯性思维的支配下继续搞未批先建。还有些地方认为，当前距离2030年碳达峰还有近10年的碳排放增长期，想方设法尽早多建设一批项目，尽早多争取一些碳排放指标，而这些都是对落实’双碳’战略的思想和行动偏差，必须解决予以遏制。”
分类处置动态监控
针对问题，四地均已明确整改目标，拿出限时整改措施，打击违规行为绝不手软。例如，除了对违规企业、主管部门依法依纪追究责任，黑龙江还要求彻底解决忽视产业结构、能源结构调整的紧迫性和重要性问题，以及为追求一时经济增长违规上马“两高”项目问题，坚决守住产业政策底线。宁夏则提出，坚决执行国家及自治区关于石化化工、煤化工产业政策，未纳入国家及自治区产业规划的，一律不得新增布局建设煤制油、煤制烯烃、煤制化肥、煤焦化等煤化工项目，严禁新增电解铝、电石产能。
记者注意到，相比前期“一上一大片、一停一大批”的做法，多地普遍采取了建立项目清单，据此分类处置、动态监控的方式。对于手续不全者，先依法依规停工整改，限期补充完善手续后方可复工；对于环保、能耗等不达标者，通过产能置换、整合升级等方式，达到国家产业政策要求才行；对于节能审查未通过的项目，坚决不得开工建设，已建成也不得投入生产、使用。
“重点通过环保、能耗、质量、安全等法律标准，先立后破，依法依规化解’两高”产业的过剩产能。但也要看到，产业结构调整不可能一蹴而就。在战略性新兴产业发展中，可重点发挥新能源、新材料、新能源汽车等行业领军企业的作用，带动产业链上钢铁、铝等传统‘两高’项目的高质量发展和低碳转型，配套协作、相互渗透、相互补充。”毛涛称。
在国家气候变化专家委员会委员潘家华看来，要从根本上遏制“两高”项目盲目发展，从地方到企业均要明确制定时间表、路线图。“哪些项目确需保留、哪些项目必须叫停、哪些项目还有减排潜力可挖，必须做好全面评估，绝不能再像过去那样一窝蜂盲目布局。”
原标题：多地整治野蛮生长的“两高”项目
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