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融资产品设计开发(融资产品类型)

2023-04-08 06:46分类:波浪理论 阅读:

文 | 姚兰

36氪获悉,宠物智能用品ODM企业「小壹」完成数千万元A轮融资,由金鼎资本依依产业基金独家投资,本轮融资主要用于深化供应链。

始于2016年,坐落于江苏省扬州市,占地约30000平方米,拥有数十条自动化生产设备,「小壹」是一家致力于为宠物智能品牌提供OEM/ODM服务的集团公司,其研发设计生产的产品现已销往全球二十多个国家和地区,已与多家知名宠物用品品牌达成战略合作。

从线上宠物大盘数据来看,消费升级趋势下,宠物智能用品增速超1000%,宠物消费向高端品质化升级。宠物电子用品市场类似宠物主粮市场,下游品牌(轻资产)分散,上游代工企业迎来发展机会。

在“时代机会+渠道红利”的背景下,国内宠物用品厂商迎来发展机遇。具体来看,“时代机会”有三重红利叠加:第一,跨境电商高速发展,打通国货出海通道;第二,国内供应链优势明显,且存在工程师红利;第三,海外消费升级迎来中国品牌机会。“渠道红利”则体现为:疫情加速海外电商渠道发展;海外电商退货率高,亚马逊鼓励优质品牌发展。

新媒体新渠道渗透下,电子用品替代趋势明显。例如,有关数据表明,2019年美国宠物用品市场167亿美元,宠物电子产品市场总额45亿美元,占宠物用品市场的27%,增长率为24%,未来还会逐步扩大。其中,美国市场约占全球宠物市场的1/3。消费升级大势下,宠物电子用品发展潜力巨大。

小壹宠物智能用品

「小壹」的核心竞争力主要体现为两点:

一是供应链优势,一站式集采多品类宠物用品,智能产品生产成本有效降低15%,出货时效提升100%。

二是研发优势,公司拥有十余名用户需求数据采集人员、数十名资深设计研发人员以及多名产线技术工程师,与多所知名高校创新研发合作打造宠物科技产品。目前,公司已获50+奖项和认证,比如工厂ISO9001BSCISGS莱茵tüv等认证,产品FCCCEROHSFDA等认证,政府颁发的先进单位、科技型中小企业等荣誉;还有130+专利,包含国内外发明、实用新型、外观专利,每年的专利投入约百万元。

「小壹」创始人龚袁告诉36氪,本轮融资后,公司将依托数年来积累的从研发设计到生产制造的全流程服务能力,为中国宠物品牌高效打造宠物智能产品。

据36氪了解,本次投资主要依托依依金鼎产业基金进行投资,该基金由依依股份联合源飞宠物、天元宠物共同设立。依依股份是全球宠物一次性卫生用品龙头企业,国内首家宠物用品A股上市公司。它将利用自身资源与完善的供应链体系,助力小壹未来的发展。

投资方观点

金鼎资本消费事业部负责人表示:“我们从2021年至今见证小壹一步一步稳健发展,金鼎资本长期关注宠物及其相关行业,已投企业帅克、福贝均为宠物上游供应链代表企业,看好具备供应链能力的宠物企业,从一开始接触到小壹创始人及其团队,就确信这是一个非常优秀的企业,具备优秀的生产、研发能力。目前国内宠物电子用品行业在快速发展,海外市场存在巨大机会,小壹国内做好品牌背后的供应链,海外发力宠物电子用品跨境市场,做深做强供应链能力,并且不断迭代企业组织,实现全方位的进化升级,相信小壹未来一定能成为宠物电子用品行业的全球头部公司。”

来源:建投管家

2月16日,无锡市生态环境局发布消息,宛山湖生态环境导向综合开发项目成功获得国家开发银行江苏分行的授信,该项目总投资168亿元,获得授信117亿元!这也是江苏省总投资规模最大、融资规模最大的EOD项目。

EOD项目融资运营?

现金流动起来,运营增长起来。

由于绿色项目广泛的“外部性”和“公益属性”,决定了它们初期投入大、项目回收期长的特点。并且项目直接产生的经济收益有时难以覆盖建设成本,因此项目融资成为较为突出的难题。这将如何解决?

一、三大融资筹措方式

1、政府债券模式

这是一类现阶段最容易实施,且落地性最强的投融资模式。其核心优势在于,一是政府性基金收入可以作为专项债券的还款来源,最大限度地丰富了投资收益;二是成本低和期限长,这是政府债券最核心的优势,不再多言。三是筹集资金成功率高,现阶段显然是只要发行不会出现筹资不足的局面。当然,政府债券也存在着明显的不足,即发行金额有限,受本省整体调控影响,通常情况下,难以满足某地区生态环境项目(或是其他项目)的总投资额。

2、政府投资基金与投资运营公司模式

将两种模式一并论述,是由于无论是设立基金的模式还是直接股权出资成立公司的模式,本质相同,上述两种模式都是针对投资主体的合作形式和项目资本金的充实而言的。实践中,两种模式下都将可能出现两种情形,一是当社会资本方不参与的情况下,所在地政府及本地国有企业自行出资设立基金或者直接组建公司;二是社会资本方参与的情况下,共同进行投资。两种情况从投资理论上并没有区别,但是,从实践中,若有社会资本方参与,则投资回报机制必须健全,即要明确满足投资人的投资收益;如果仅有本地政府和本地国有企业参与,则通常做长远考虑,并且可以以超出本项目的综合收益作为投资收益不足的补充。

3、开发性金融、环保贷模式

开发性金融与环保贷通常将以创新型贷款的形象得以应用。但是,无论哪种创新型贷款模式,仍然要遵循贷款的风控审批原则。在应用此种模式时,要注意以下几点:

(1)资本金角度。仍然要项目具有相应的资本金,因此,创新型贷款模式实际上在很大程度上是与前述的政府投资基金与投资运营公司模式共同合作使用的。

(2)贷款收益测算角度。项目贷款的收益应能够覆盖本息。此时需要分两种情况考虑,一是贷款主体为本地国有企业时,项目收益通常可以超出本项目而考虑企业的综合收益;二是若贷款主体为本地国有企业与社会投资人的合资公司,则贷款时的收益测算通常仅能考虑本项目中(除非是各方成立的合资公司还有其他项目,否则将不可能合并在一起进行测算)。显然,第二种的收益设计和测算的难度大为增加。

(3)担保措施角度。一是贷款主体为本地国有企业,则自然本地国有企业自行担保;二是贷款主体为本地国有企业与大型社会资本(通常为央企、上市公司)组建的合资公司,此时社会资本方将可能存在一定的不提供担保的风险;三是贷款主体为本地国有企业和一般类型的社会资本,社会资本方的担保能力可能得不到贷款银行的认可。因此,三种类型下,贷款的成功率各有不同,应在实践中谨慎把握。

对于几种投融资模式,建议并期待各项目参与主体,能够对每种投融资模式深入分析,有效的与项目本身相结合,综合运用多元化的投融资模式促进项目的成功融资、顺利落地。

二、四大兑现路径机制

一是运用绿色金融特色产品、实现“减碳”等环境效益。

充分用好绿色贷款、绿色债券、合同能源管理、绿色项目损失分担等绿色金融特色产品,用好各级“生态保护补偿资金”、跨区域生态补偿等补贴资金,实现项目收支自求平衡。拥有环境权益的项目主体可考虑将其收益作为还款来源,或作为抵押担保措施,例如林权、水权、绿证的价值开发。

其中特别需关注碳资产价值,随着“30·60”碳达峰、碳中和目标细化落地,及2021年7月全国碳市场第一个履约周期正式启动,未来碳资产升值收益及碳资产质押融资等将有较大的空间。此外,针对光伏发电、风力发电、抽水蓄能电站等有显著碳减排效益的行业,可开发绿色金融专属产品,延伸太阳能建筑一体化、农光互补、渔光互补、其他分布式能源多能互补等,配套环境提升,提高综合收益。

二是明确公益属性绿色项目融资的部分合规要求。

首先,对于废弃矿山修复项目,土地价值及其实现路径是项目开发的焦点。项目主体需考虑将修复后原址土地或周边土地通过协议转让的资金作为还款来源,而土地出让收入作为还款来源存在一定的合规界限。目前,国家层面正在试行将城市建设中的老城区品质提升等公益类项目和可开发经营性用地打包开发,通过组合方式实现项目收支综合平衡。若这一模式能取得较好效果,就具备推广到生态环境领域的条件。

其次,对于重点流域治理项目,在明确市场化砂石开采和公益化流域治理间关联情况下,项目还款来源就可认定为主要依赖包内相关项目收入。

三是加大绿色金融专项考核与激励支持。

EOD模式主要针对“外部性”较强的、具有公益属性的项目,其良好的生态效益、对周边产业的带动作用通常需要一定时间才能体现,因此离不开政策上的考核、激励支持。

具体而言,第一,对满足条件的绿色主体,特别是小微、三农与民营企业,建议可优先给予再贷款或再贴现资金支持;第二,地方政府给予试点项目税收优惠或利息补贴;第三,商业银行可考虑优先介入示范效应明显的EOD模式绿色项目,并提供优惠资金支持。

四是建立EOD模式绿色项目库、形成各方交流协调机制。

2021年4月,生态环境部、发改委和国开行联合印发《关于同意开展生态环境导向的开发(EOD)模式试点的通知》,集中梳理天津、河北、内蒙古等20个省(区、市)的36个典型意义试点项目,主要涉及流域治理、生态农业、矿山修复、沙漠治理、“无废城市”等。

类似地,在绿色金融改革试验区或其他有条件的区域,也可由政府牵头建立地方EOD模式绿色项目库,完善绩效评估与环境评价,培育并推广“生态+产业”案例。此类项目建设规模大、涉及产业丰富,因此项目资金需求通常金额较大、期限较长、方案较复杂。需要政府部门、产业园区、企业、银行等各方的合作,形成良好的沟通机制,共同推动项目高质量开展。

EOD项目未来发展?

警惕发展问题,实现项目可持续性!

一、行业跨度大

EOD模式下行业跨度大,且不同行业专业要求高,生态环境治理、修复和生态网络构建需要专业的环保企业完成;基础设施配套、产业配套及生活配套的建设需要综合能力较强的建筑企业;后期产业导入、物业管理需要综合能力较强的运营商进入。

所以应注重一整条产业链的实施能力。

二、见效周期长

EOD模式见效周期较长,良好的生态基底构建需要一定的时间才能显现出来,生态环境的优良性显现出来后,土地的增值效应才会大大增加;且EOD模式下的产业培育和产业导入也需要一定的周期和时间才能显性化,很难在较短的时间内体现出来。

所以一名合格的EOD综合开发商还应具备强大的融资、开发、变现能力,对于长流程的资金链要有充分的管控和操盘能力。

三、土地开发风险大

从EOD项目的施行上可以发现,项目公司需要对EOD项目所属区域进行土地整理并进行成片开发,因此,土地开发所引起的风险便成为EOD运作模式自身独有的风险点。在我国,土地开发可以分为一级开发与二级开发,在EOD项目中,主要表现为土地一级开发。土地一级开发,是指通过对“生地”进行整理、投资与开发,使其达到“熟地”,最终实现土地出让的过程。在整个土地开发的过程中可能会产生以下三个方面的风险:

1、融资类风险

土地一级开发包括征地、拆迁、平整、建设市政基础设施和社会公共配套设施等,这些项目的进行需要大量的资金基础。一方面,EOD项目的原生资金不足,另一方面采取股权融资、债权融资等其他融资手段,也面临一定的融资法律风险。

因此,项目公司应当积极拓宽融资渠道,在项目的运作和推进过程中,注重项目的合规性,满足金融机构的审查要求,尽可能做好事前的防控工作。

2、政策类风险

土地一级开发所面临的政策风险主要包括国家政策和地方政策两个方面。国家政策对土地成片开发项目的影响主要包括城市化建设、土地利用政策、征地所涉及的拆迁及补偿政策、产业税收政策等;地方政策主要是作为国家政策的辅助以及结合地方发展状况的政策。与法律相比,政府具有不确定性,或许由于领导更迭,或许因为上级出台与该政策相冲突的文件,都会导致合同依据政策发生变化,从而导致基于政策依据签订的合同文件效力也受到影响。

因此,项目公司一方面需要适时掌握影响土地一级开发的宏观和微观经济政策动向,对土地开发进行全面的项目论证,进行详细的尽职调查,积极与政府各部门沟通,尽量规避可能发生的政策风险,另一方面注重与政府部门的合同签订,尽量在不违背法律法规的情况下将土地开发的详细规则订立在合同中,保证在今后的纠纷中于法有据。

3、收益类风险

目前全国关于土地一级开发形成三种模式的收益分配模式,分别是固定比例收益模式、土地出让金净收益分成模式与固定收益+净收益分成模式。

上述三种收益分成模式存在一定的问题。

就固定比例收益模式而言,其是政府按照总建设成本的一定百分比分配利润给项目公司。在这种情况下政府往往是预先估计,划定比例,而项目公司的投资建设运营期往往很长,可能会面临很多突发的情况,极有可能发生超额支出的情形。

就土地出让金净收益分成模式而言,根据财政部、国土资源部、中国人民银行2006年12月31日发布的《国有土地使用权出让收支管理办法》第4条的规定,土地出让收支全额纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库,支出一律通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的“收支两条线”管理。在地方国库中设立专账(即登记簿),专门核算土地出让收入和支出情况。土地出让金的收益需要全额纳入地方政府基金预算管理,项目公司不能收取土地出让金的部分收益,因此该模式也存在一定合规风险。

EOD运作模式作为城市开发模式的一种,其核心在于土地,目的在于收益,而土地开发作为收益的重心,尚未形成完善且成熟的制度体系,因此在实践中,项目公司需要及时了解当前的法律、法规与政策性文件的规定,谨慎选择收益模式,避免发生违法违规的情形,此外,针对固定比例收益模式,不仅需要加强项目论证研究,同时也需要在合同中载明补充协议与价款变更权等内容,避免后期可能发生的法律风险。

 

 

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苟媛丽

编辑 律小圈

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本文共3325

7分钟带你了解进出口企业中长期贸易融资方式

 

 

前言

 

近年来,一方面欧美消费市场的萎缩和高通胀,使外贸出口受很大影响,另一方面疫情多点频发令重点外贸领域供应链效率相对低迷,中小外贸企业正面临更大的资金周转压力与融资需求。
 
外贸融资方式种类多样。短期外贸融资方式笔者曾已进行过介绍,参见之前的“一文了解出口企业短期融资方式”,上期文章着重于分享了出口押汇、打包放款、票据贴现等短期贸易融资方式,本文就进出口企业中长期外贸融资方式进行介绍。
 
 
中长期外贸融资方式
 
不同于短期贸易融资对资金流动性的重点需求,中长期外贸融资主要适用于企业为改善其资本结构,弥补企业资金不足的需求。因此,中长期国际贸易融资期限在1-5年或5年以上。本文介绍的中长期外贸融资方式主要包括福费廷、出口信贷、国际银团贷
 
01
福费廷
 
福费廷(Forfaiting)也称为“票据买断”,是指经出口商申请,融资商(一般是银行)从出口商处无追索权地买入已经承兑的并通常由进口商所在地银行担保的远期汇票或本票的业务,如此出口商便可取得贴现净额,提前收回货款[1]。
 
融资商之所以需要担保人,是因为对于担保人及其提供的担保审查是融资商决定是否融资的关键。有担保人,融资商收回款项便多一分保障,款项最终是否能够被追回的责任转移到了担保人一方。因此,选择资信良好的担保人有利于通过申请并获得更为优惠的融资利率。
 
福费廷融资的优点在于:
1. 可以改善出口商的现金流量。融资商无追索权买断应收账款,有利于出口商改善财务状况。
2. 可帮助出口商达到规避风险的目的。风险转移到了融资商,有利于出口商规避买方信用风险、汇率风险、国家风险等。
3. 无需占用授信额度。福费廷业务不占用授信额度,因此,在授信额度不足或没有授信额度的情况下,满足申请条件,仍可从融资商获得融资。
4. 增加双方贸易机会。出口商通过满足进口商可延期付款的条件促成交易,避免进口商因资金紧缺而交易困难。
5. 改善企业财务报表。通过改善现金流量,减少应收账款数额,改善企业财务报表。
 
 
▲福费廷流程图
 
关键词为“福费廷”的检索条件中共有402篇文书[2],据检索,案例裁判数量自2012年开始了逐年上升阶段,至2016年达到顶峰;2018年有所回落,2019年至2021年审判数量持续走低。
 
与福费廷相关的案由主要有金融借款合同纠纷,信用证开证纠纷,信用证欺诈纠纷,进出口代理合同纠纷等。
 
例如,在一起信用证欺诈纠纷案例[3]中,上诉人兴业公司提出上诉,主张被上诉人交通银行与被上诉人海宏公司之间签署了《福费廷业务合同》却并未签署有关信用证的议付协议,主张福费廷业务和议付业务无法并存,交通银行在本案中并非议付行。
 
浙江省高级人民法院经审理认为,福费廷是金融术语,我国法律法规和相关司法解释并未对福费廷从法律上作出规定,在法律法规和司法解释未规定福费廷与议付二者相互排斥、当事人之间也未作出约定的情况下,银行与受益人之间通过签订福费廷协议等方式实现议付,并未违反法律规定。
 
同样的,在信用证议付纠纷中[4],上诉人湘电公司上诉提出,福费廷是债权转让的合同法律关系,与议付在多个方面不同,使用福费廷业务付款不能等同于完成议付。
 
湖南省高级人民法院经审理认为,上诉人湘电公司主张适用的《福费廷业务指引》第二条规定买入业务是指某银行无追索权地买断开证行/保兑行确认到期付款且未到期债权的业务,该规定与《国内信用证结算办法》第三十五条规定并非相互排斥。工行浦东开发区支行(议付行)以福费廷方式购买受益人煦霖公司(被上诉人)索款权利即已取得议付行地位,故对于湘电公司主张工行浦东开发区支行使用福费廷业务不能视为完成议付的理由不予支持。
 
 
 
02
出口信贷
 
出口信贷分为买方信贷和卖方信贷。出口信贷是由一国政府为支持和扩大本国大型设备等产品的出口,增强国际竞争力,用财政资金加大对贸易支持力度为本国的资本货物出口需要提供融资。
 
出口买方信贷是指出口商所在国的银行向进口商提供贷款,出口卖方信贷通常是指出口商所在国的银行直接提供给出口商的贷款[5]。
 
买方信贷涉及四方当事人,即出口商、出口国银行、进口商、进口国银行,如出口商与进口商洽谈交易事项时,决定使用买方信贷,出口国银行向进口国银行进行贷款后,进口国银行再向进口商贷款。
 
对出口商来说,采用买方信贷的优点在于出口商集中精力进行商品生产、保证质量、确保按时交货便履行了合同项下的义务,如果发生进口商拒付还款的情况,将依据贷款协议进行处理即可,节约谈判精力,因此实践中买方信贷的融资方式被采用较多。出口商采用卖方信贷的优点在于可以直接享受到政府给予的补贴利息优惠,可获得发货前的融资,满足生产、备货、采购等环节的资金需求,且资金使用相对灵活,企业在一定范围内有支配权[6]。
 
但无论是买方信贷还是卖方信贷,也都存在着一定的不足,比如买方信贷方式下,因为借款人不在国内,贷款人审批融资所需要的时间较长,且进口商的许多材料也需要交出口商代办;卖方信贷方式下,出口商发生了巨额借款,加重了企业负担,一定程度上对企业进一步融资能力有影响,一旦进口商不能到期支付货款,出口商得以自有资金偿还银行贷款并弥补对银行造成的全部损失。
 
在分别以“买方信贷”和“卖方信贷”为关键词的法律检索中得知,买方信贷较卖方信贷而言,案件裁判量大,裁判年份数量在2020年以前稳定增长,在2021年到达顶峰。
 
例如,在一起金融不良债权追偿纠纷案例[7]中,原告普天邮通公司(卖方)与被告宜阳广电公司(买方)签订《设备买卖合同》后,原、被告又与浦发银行陆家嘴支行、富春江公司四方签订了《买方信贷业务协议》,后因被告宜阳广电公司无法按期履行协议引发争讼。诉讼中被告宜阳广电公司辩称,根据《买方信贷业务协议》第六条约定要求原告普天邮通公司采取回购方式了结原、被告双方之间的债务。
 
河南省郑州市中级人民法院经审理认为,被告宜阳广电公司系贷款实际受益人,且作为主债务人应当承担向浦发银行陆家嘴支行偿付本息的义务,被告的抗辩理由明显加重了原告普天邮通的合同义务,且被告亦没有证据证明其已就回购事宜与原告进行沟通商洽的事实,因此被告的主张法院不予支持。
 
03
国际银团贷款
 
银团贷款是指由两位或以上贷款人按相同的贷款条件、以不同的分工,共同向一位或以上借款人提供贷款,并签署同一贷款协议的贷款业务。通常会选定一家银行作为代理行代表银团成员负责管理贷款事宜[8]。
 
银团贷款产生的缘由系因信贷需求的资金数额量大,巨额贷款和高风险使得任何银行都不愿单独承担,从而出现了几家银行自愿组成一个集团,各自认购一定的贷款份额,贷款份额由一家代理银行统一发放和回收。
 
▲银团筹组流程
 
▲银团贷款流程图
 
银团贷款的优点在于能够满足巨额信贷资金的需要,有利于银行分散贷款风险,提高了长期债权的流动性同时有利于提高借款人的筹资效率,融资花费的时间和精力较少。在贷款执行阶段,借款人无需面对所有银团成员而由代理行完成相关提款等管理工作。
 
以银团贷款为关键词的法律检索[9]中,案件裁判数量从2012年开始至2018年持续上升,经历2020年的顶峰后至2022年连续下降。与银团贷款相关的案由主要有金融借款合同纠纷,保证合同纠纷,追偿权纠纷等。
 
例如,在一起金融借款合同纠纷案例[10]中,被上诉人工行、农商行与上诉人智富茂城公司三方签订了《银团贷款协议》,约定了不超过15亿元的贷款总额,贷款期限为8年以及其他约定事项。该案中,上诉人智富茂城公司称工行、农商行多次收取银团贷款安排费违反了银监会的规定。
 
最高人民法院认为,商业银行收取中间费用应当遵循依法合规、平等自愿、息费分离、质价相符的原则。商业银行利用其优势地位捆绑贷款强制客户订立中间业务合同而未提供实质性服务的,属于变相收取利息,违背了民法平等、自愿、公平原则,增加了企业融资成本,属于《商业银行收费行为执法指南》规定的只收费不服务情形。
 
结语
 
外贸企业融资具有多样性,因此,企业进行融资方式的选择上也提供了不同业务特点。不同的结算方式对融资有不同的需求,不同的融资方式在成本、范围、优劣势方面又有各自的特点。两篇文章介绍实为外贸融资的冰山一角,意在抛砖引玉,企业需选择最为恰当的适合自己的融资方式,搭配融资策略,满足业务需要的同时达到成本最低,效率最优。
 
在当前经济形势下能有效解决融资问题,使企业在短时间内获得资金融通,缓解财务困难,满足进出口双方的资金需求,提高市场占有率,对外贸企业的发展具有重要现实意义。
 
上下滑动阅览注释:

[1]张宏伟,国际贸易融资研究[D],中国社会科学院研究生院,2001年4月.

[2]中国裁判文书网:
https://wenshu.court.gov.cn/

[3](2018)浙民终321号民事判决书.

[4](2020)湘民终1195号民事判决书.

[5]张帆、徐超:官方出口信贷机构国际比较及启示[J],《中国物价》2020.6,第46页.

[6]同脚注[1].

[7](2014)郑民四初字第543号民事判决书.

[8]中国银行

https://www.boc.cn/cbservice/cb2/cb22/200806/t20080627_788.html

[9]同脚注[2].

[10](2019)最高法民终78号民事判决书,《最高人民法院公报》2021年第9期(总第299期)第36-44页.

 
 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 

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大家好,我是明道其言。今天分享城市更新项目常见的七种融资方式和13个案例。话不多说,上干货。

城市更新实施主体可积极争取贷款、投资、债券、租赁、证券等各类金融资本,重点争取开发性金融机构大额长期资金支持,充分对接商业金融机构创新服务产品,满足城市更新资金需求。

通过对城市更新项目常见的融资方式总结,梳理,具体介绍如下:

一、 利用地方财政资金直接投资(中央预算内资金、中央专项资金、地方财政资金、各级奖补资金等)

各级财政安排的城市更新资金是城市更新项目的重要资金来源。以政府部门为主体,利用财政资金直接对外投资,通过市场化公开招标的方式,确定执行主体,完成如片区综合整治、老旧小区改造等公益性较强的民生项目,其建设资金的主要来源是政府财政直接出资。

案例1:南京玄武区香林寺沟片区环境综合整治工程项目

2018年10月,为解决香林寺沟、黑臭河周边棚户区集中连片配套设施不全及交通拥堵等问题,改善环境面貌,南京市玄武区正式启动香林寺沟片区环境综合整治工程。项目包含河道景观工程、游园绿地工程、建筑立面出新、街巷整治工程等。

项目由玄武区建设房产和交通局负责实施,涉及征收非营业用房1300平方米、营业用房2300平方米。新增绿道200米,新建绿化景观,道路硬质铺装改造2.5千米。项目总投资4.1亿元,全部来源于财政资金。截至2021年2月,项目拆迁和立面整治已基本完成。

案例2:河南省郑州市管城回族区老旧片区综合整治提升项目

2020年11月,郑州市管城回族区住房保障服务中心作为项目执行主体通过公开招投标确定市场主体完成管城回族区老旧片区综合整治提升项目EPC工程总承包。

该项目总投资约5.48亿,建设资金为财政资金。项目工程包括为城东路办事处辖区内的17个老旧小区改造项目,如二里岗、紫荆山南路、航海东路办事处辖区(片区综合整治);陇海、东大街、南关办事处辖区(片区综合整治);北下街、西大街、城东路办事处辖区(片区综合整治)。

方式评价:

1.适用对象为资金需求不大的城市更新综合整治项目、公益性较强的民生项目,具有较强的民生公益属性。

2.地方政府直接出资模式主要针对公益性项目的建设、维护,需要当地政府具备较好的财力基础,并将资金纳入政府投资预算体系,按照政府投资条例要求进行投资。

二、通过发行地方政府债券募集

抢抓国家专项债券发行的政策机遇,以政府为实施主体,通过地方政府配套部分资金+发行专项债形式进行投资。城市更新专项债券主要收入来源包括商业租赁、停车位出租、物管等经营性收入以及土地出让收入等。

案例3:武昌古城老旧小区改造项目使用城市更新专项债

武昌古城老旧小区改造项目资金筹措总额 156.94 亿元,自筹资金投入 92.94 亿元,剩余 64 亿元通过发行武汉市武昌区古城老旧小区改造建设项目专项债筹集。汉口历史风貌区旧城改造项目资金筹措总额 144.4 亿元,其中自筹资金投入 44.4 亿元,其中资金 100 亿元通过发行汉口历史风貌老旧小区改造及旅游功能提升项目专项债筹集。

案例4:青岛市济南路片区历史文化街区城市更新项目

青岛市政府发行第二十六期政府专项债券,其中涉及济南路片区历史文化街区城市更新项目。该项目概算总投资11.6091亿元,政府专项债券融资8.50亿元,占总投资的73.32%。项目收入主要为客房出租收入、商业出租收入等,债券存续期内项目总收益17.4554亿元,项目可偿债收益对债务融资本息覆盖倍数为1.31倍。当期发行专项债利率为3.82%,期限为15年。

方式评价:

1.该种方式适用为项目具有一定盈利有能力,能够覆盖专项债本息、实现资金自平衡。

2.城市更新专项债专款专用,资金成本低,但专项债总量较少,投资强度受限。

三、 争取政策性银行、商业银行融资支持

1.加强政策性银行合作

加强与国开行、农发行等政策性银行合作,结合当地实际,在历史文化保护传承、老旧小区改造、园区提质、产业发展等方面开展全面合作,全力争取政策性银行的融资支持。

案例5:重庆市与国开行合作推进城市更新

重庆市与当地国开行就城市更新顶层设计、投融资等展开合作,国开行重庆分行深度参与城市更新政策制订和试点项目论证工作。按照城市中心区历史风貌保护要求,向民主村片区城市更新项目授信承诺人民币中长期贷款 42.5 亿元,综合采用“留、改、建”方式,统筹实施历史建筑保留修缮、社区改造提升、新建产业载体及配套设施,提升九龙坡区城市功能,激活都市活力,对重庆市城市更新形成示范效应。

案例6:其他政策性银行参与城市更新项目案例

2021年11月,国开行山东省分行对济南古城(明府城片区)发放了55.5亿的城市更新贷款。

同期,农发行苍南县支行批准了两笔城乡一体化贷款,总计金额15.5亿元,目前顺利实现贷款投放3.4亿元,用于支持龙港市沿江板块城市更新项目一期、二期。

进出口银行参与城市更新则以转贷款形式,利用金砖国家新开发银行专项贷款支持雄安新区垃圾综合处理设施一期工程项目更新改造成新区内垃圾综合处理中心。

2.加强商业银行的合作

除政策性银行外,商业银行参与城市更新项目也是重要的资金筹集方式之一。商业银行以“城市更新专项贷款”的形式支持城市更新项目建设。

案例7:商业银行参与城市更新项目案例

2021年1月,建行常州溧阳支行成功投放当地首笔城市更新类贷款6.6亿元,以支持溧阳经济开发区老城区改造和城市更新项目。

2021年9月,农行武汉分行发放归元西B片区城市更新改造27亿元项目贷款,并已拨款3.21亿元。

2021年11月,工行落地首笔城市更新贷款,用于济南市中区上新街片区城市更新。

评价:

1.政策性银行低成本融资优势,且在贷款额度和期限具备较好的选择。

2.银行资金作为金融机构贷款,只向准公益性或经营性的项目融资,且必须依靠项目本身的现金流偿还。

3.要求项目本身应具备稳定的经营性现金流或其他可靠的偿债资金来源,未来经营收入或借款人其他收入应可覆盖贷款本息。

四、通过基础设施REITs及资产证券化

有关城市更新中的三旧一村、燃气管网以及保障房建设等核心问题与重要内容,可通过基础设施 REITs 及资产证券化等获得帮助。保障性住房建设是城市更新的重要内容,可探索基础设施 REITs 模式作为未来盘活城市更新资金的渠道之一,通过发行保障性租赁住房 REITs 推动城市更新。

案例8:深圳人才安居集团保障性租赁住房 REITs项目

深圳市人才安居集团项目成为全国首个正式申报的保障性租赁住房 REITs项目。该项目选取了 4 个优质项目参与保障性租赁住房 REITs 试点,项目均已取得保障性租赁住房认定书。这 4 个项目位于深圳核心区域或核心地段,整体出租率达 99%,共涉及保障性租赁住房 1830 套、13.47 万平方米,资产评估值约为 11.58 亿元。主要出租对象是新市民、青年人,租金定价大幅低于同类房源,具有很强的民生和保障属性。募集资金将继续投资于深圳保障性租赁住房建设,预计可新增保障性租赁住房 2000 余套。

案例9:高和首单城市更新类REITs上市项目

2018年,国内首单城市更新类REITs——“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”获上交所无异议函,首次实现城市更新基金投资人通过证券交易所私募REITs退出的完整闭环。

评价:

1.基础设施REITs及资产证券化为政策鼓励支持和探索的方向。

2.REITs作为房地产证券化的重要手段,为城市更新项目投资人提供了有效的退出路径。借助REITs,可以把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产。

五、城市更新产业基金

城市更新项目资金投入量大,且项目运作特性决定了需要政府方的支持。目前由政府支持,国有企业牵头,联合社会资本设立城市更新基金,通过以股权等方式为项目筹集资本金,撬动市场化资金投入,引导资本投资方向,招商引资。

从架构上来说,城市更新基金一般采取母子基金的架构。项目前期的筹措资本可以由政府单独出资,也可以与社会资本共同出资。之后,由政府引导母基金与金融、投资机构共同设立子基金进行投资。

案例10:涧西区城市更新产业基金

洛阳涧西区为保障项目资金需求,设立的涧西区城市更新基金。通过前期谋划,金融部门及国有平台公司与各类机构对接,研究探索城市更新投融资模式,采取“城市更新基金+金融机构贷款”的新模式,引入企业和社会资本参与项目投资,推进城市发展。

案例11:上海城市更新基金

2021年6月,上海落地了目前全国最大的城市更新基金,落地规模800亿,在母基金层面由政府方和社会资本共同出资。目前上海城市基金提供融资总额674.63亿,融资总额为总投资金额的80%。

评价:

1.城市更新基金适用对象为政府重点推进项目,资金需求量大,收益回报较为明确项目。

2.目前,城市更新基金的投资人以房地产和建筑施工企业为主,资金期限较短,对于投资回报及附加要求多。

六、与社会资本合作(TOT、ROT、投资人+EPC、EPC+O等)

通过“转让—运营—移交(TOT)、 改建—运营—移交(ROT)、股权投资+EPC”等模式引入社会资本参与城市更新,探索前端征地拆迁和一级开发、中端土地二级开发、后端产业导入及运营管理三级开发联动,实现城市更新由“开发理念”向“经营理念”转变。在特定单元内新增政府性基金预算、税收、非税及其他专项收入实行封闭管理。

案例12:社会资本参与城市更新案例

武汉·人工智能科技园项目,该项目属于旧工业园区“腾龙换鸟”,属于国务院、财政部、发改委鼓励推行 PPP 模式的行业领域和项目类型。该项目资金筹措总额 20.06 亿元,其中自筹资金投入 4.01 亿元。其中,项目资本金为总投资的 20%,其余 80%可通过融资方式筹集。项目公司中政府方出资代表出资占股 10%,中标社会资本出资占股 90%。

评价:

1.政策导向的融资方式,撬动市场化资金参与城更项目。

2.可借助社会资本强大的品牌背书和融资能力、城更项目运作能力,取长补短,分工协作,实现资源整合和项目良性运作。

3.基本都会涉及运营,并且通过绩效考核与收益进行捆绑。

七、拆分项目包,走资金组合拳归集资金

按照城市更新项目的具体建设内容,使用资金组合拳,在满足相关法规政策的前提下,拆分项目包,不同子项目采取不同的资金筹措方式,例如:地方政府专项债+市场化融资、专项债用作资本金、债贷组合、专项债转贷、“PPP模式+专项债+市场化融资”等。

案例13:资金组合形式推动城市更新案例

鄂州临空经济区项目,该项目采取资金组合拳的方式,政府方面,争取中央预算内投资资金 15.94 亿元、争取棚改专项贷款资金 16 亿元、争取地方政府债券 30.3 亿元;企业投资方面,争取银行中长期贷款 5 亿元、引入社会资金 82 亿元。

评价:

我们认为该方式比较符合大部分城市更新项目的实际情况,通过对子项目的分拆和包装,走不同的融资渠道,化整为零,各个击破,最终实现项目成功融资。

明道其言长期关注区域综合开发、轨道交通、城市更新三大领域,有兴趣的朋友可以关注我或者加我微信,一同交流、探讨。

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